최근 “종부세가 또 오른다”는 이야기가 여기저기서 들립니다. 그런데 정작 이번에 거론되는 방식은 세율 자체를 건드리는 것이 아니라 공정시장가액비율이라는, 다소 낯선 개념을 조정하는 방식입니다. 국회 입법 없이 시행령 개정만으로 가능해 정부 입장에서는 정치적 부담이 상대적으로 적은 카드로 꼽힙니다.
오늘은 이 공정시장가액비율이 정확히 무엇이고, 왜 지금 이 개념이 부동산 시장의 핵심 변수로 떠올랐는지, 그리고 실제로 세금이 얼마나 달라질 수 있는지를 짚어보겠습니다.
공정시장가액비율이란 무엇인가
공정시장가액비율은 재산세와 종합부동산세의 과세표준을 정할 때 공시가격에 곱하는 할인율 개념입니다. 지방세법과 종합부동산세법은 과세표준을 공시가격 그대로가 아니라, 여기에 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 산정하도록 정하고 있습니다.
계산 구조를 단순화하면 이렇습니다.
- 공시가격 10억 원 주택, 공정시장가액비율 60% 가정
- 과세표준 = 10억 원 × 60% = 6억 원
- 이 6억 원에 세율을 적용해 최종 세액 산출
즉 비율이 60%에서 80%로 오르면 세율은 그대로여도 과세표준 자체가 커지기 때문에 세금이 자동으로 늘어나는 구조입니다. 공시가격에 손대지 않고도, 세율표를 고치지 않고도 보유세를 조정할 수 있는 셈이라 행정부가 사실상 종부세 수준을 제어하는 수단으로 활용해 왔습니다.
정권별로 어떻게 바뀌어 왔나
이 비율은 정권에 따라 등락을 거듭한 이력이 있습니다.
- 2009년 이명박 정부에서 감세 목적으로 도입, 2018년까지 80% 유지
- 2018년 문재인 정부에서 종부세 강화를 위해 매년 5%p씩 인상, 2019년 85%까지 상승
- 이후 부동산 가격 급등 국면을 거치며 2021년 60%로 인하
- 윤석열 정부 출범 이후에도 60% 수준이 유지되어 현재까지 이어짐
즉 지금 거론되는 “80%” 또는 “95%” 시나리오는 완전히 새로운 숫자가 아니라, 과거 실제로 적용됐던 수준으로 되돌아가는 방향이라는 점이 특징입니다.
왜 지금 이 이슈가 부상했나
구윤철 부총리는 7월 7일 국무회의에서 부동산 세제 개편안을 이달 말 발표하겠다고 밝히며 보유세와 거래세 균형 조정을 검토 중이라고 언급했습니다. 다만 공정시장가액비율 조정을 포함한 구체적 방안에 대해서는 당시 즉답을 피한 상태였습니다.
이후 국회 국토교통위원회 소속 이종욱 의원이 국회예산정책처에 의뢰한 분석 자료가 공개되면서 논의가 한층 구체화됐습니다. 이 자료는 비율 조정만으로 보유세 총액이 어떻게 달라지는지를 수치로 제시하고 있어, 시장의 관심이 실제 세부담 규모로 옮겨가는 계기가 됐습니다.
60%→80%→95%, 보유세는 얼마나 늘어나나
예산정책처 분석에 따르면 2026년 주택분 보유세(재산세+종부세 합산)는 현행 60% 적용 시 약 8조 6,995억 원으로 추산됩니다. 이를 상향할 경우 시나리오별 변화는 다음과 같습니다.
| 공정시장가액비율 | 주택분 종부세 | 주택분 보유세 합계 | 현행 대비 증가율 |
|---|---|---|---|
| 60% (현행) | 약 1조 4,763억 원 | 약 8조 6,995억 원 | – |
| 80% | 약 2조 8,425억 원 | 약 10조 658억 원 | +15.7% |
| 95% (文정부 수준) | 약 3조 5,494억 원 | 약 10조 7,726억 원 | +23.8% |
지역별로는 서울·경기 지역의 부담 증가폭이 두드러집니다. 서울의 주택분 보유세는 현행 약 4조 5,191억 원에서 80% 적용 시 약 5조 4,721억 원(+21.1%), 95% 적용 시 약 5조 9,595억 원(+31.9%)까지 늘어날 것으로 분석됐습니다.
1인당 부담으로 환산하면 체감이 더 크게 다가옵니다. 80%로 상향될 경우 1인당 평균 종부세가 약 324만 원에서 약 624만 원 수준까지 늘어난다는 분석도 함께 제시된 바 있습니다.
실거주 1주택자도 영향권에 들어갈 수 있나
핵심은 이 조정이 다주택자만의 문제가 아니라는 점입니다. 지난 5월 기준 서울 아파트 평균 매매가격이 13억 원을 넘어선 상황을 고려하면, 비율 조정만으로도 상당수 서울 아파트가 종부세 과세 대상 범위에 새롭게 포함될 가능성이 거론됩니다. 이 때문에 비율을 한 번에 큰 폭으로 올리기보다는 단계적 속도조절이 필요하다는 의견도 함께 나오고 있습니다.
한편 개편 방향에서는 보유기간보다 실거주 기간에 세제 혜택을 집중하는 흐름도 함께 논의되고 있어, 다주택자·비거주 보유자와 실거주 1주택자 사이의 세부담 차등이 커질 가능성도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
아직 확정된 내용은 아니다
중요한 전제가 있습니다. 이 글에서 다룬 수치들은 모두 국회예산정책처의 시뮬레이션 분석이며, 7월 말 발표 예정인 세제개편안의 확정된 내용이 아닙니다. 정부는 개편 방향을 예고했을 뿐 구체적인 상향 폭이나 시행 시기는 아직 확정하지 않은 단계입니다.
따라서 지금 시점에서는 특정 시나리오에 미리 베팅하기보다, 60%·80%·95% 각 구간에서 본인의 보유세가 어떻게 달라지는지 미리 시뮬레이션해두고 발표 이후 신속하게 대응 전략을 조정하는 편이 안전합니다.
정리하며
공정시장가액비율은 세율표를 바꾸지 않고도 실질 세부담을 조정할 수 있는 시행령 차원의 수단이라, 국회 통과 절차 없이도 비교적 빠르게 현실화될 수 있는 카드입니다. 그만큼 7월 말 발표될 세제개편안에서 이 비율의 조정 여부와 폭이 가장 먼저 확인해야 할 포인트가 될 것으로 보입니다. 실거주 1주택자든 다주택자든, 본인 보유 주택의 공시가격 기준으로 60%·80%·95% 세 구간의 세부담 차이를 미리 계산해보는 것이 발표 이후 혼란을 줄이는 가장 확실한 방법입니다.
본 콘텐츠는 2026년 7월 21일 기준 공개된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 세제개편안 발표 이후 실제 내용과 차이가 있을 수 있습니다. 개별 세부담 관련 의사결정은 세무 전문가 상담을 권장합니다.
#종합부동산세 #공정시장가액비율 #부동산세제개편 #보유세 #종부세계산법 #2026세법개정