아래 보이시는 단지는 2009년 준공 된 송도아파트 송도더샵퍼스트월드 입니다.
이 단지는 송도 컨벤시아와 송도센트럴파크 바로 옆에 있어서 송도의 시그니처 단지 중 하나로 알려져 있지만, 최근에 이 단지에서 제대로 터졌습니다.
인천 연수구 송도동에서 가장 하락한 거래를 찾아보니, 이 송도 더샵 퍼스트월드 48평이 최고가 대비 6억 3천, 42% 하락한 거래가 나왔는데요. 거래내역을 보면 이제 계속 하락할 기세로 보이는데,그래서 요즘 계속 들리는 송도 집주인들 전 재산 날릴 지경이다 라는 말이 공감이 가는데요.
이런 상황을 보면서 송도에만 나오는 일시적인 거래가 아니냐고 말 하시는 분 있는데, 인천 부동산 시장이 전체적으로 위태위태 합니다.
이번에 보이시는 단지는 1월 5일부터 청약을 진행했던, 두산위브더제니스 센트럴 계양인데요. 여기 작전역과도 가깝고 인근의 단지들과 가격도 큰 차이가 나지 않았지만 결과는 아슬아슬 했습니다. 전용 49m2는 해당지역 미달이 나고, 다른 평형도 해당지역 경쟁률이 2대1, 3대1 수준이었습니다.
저는 이게 요즘 분위기를 정확하게 보여준다고 봅니다. 다들 조심하고 지켜보는 분위기라서 쉽사리 달려들지 않고 있는데,
사실 얼마 전 청약이 끝난 인천 서구에 검단신도시 제일풍경채 3차는-해당 지역 경쟁률이 95대1까지 나와서 다시 오르는 거 아니냐 라고 보실 수 있는데, 여긴 좀 다른게, 분양가가 주위 시세보다 1억 정도 싸게 나와서 그런 겁니다.
이런 내용도 참고하셔서, 송도를 포함한 인천 지역의 흐름을 보시고 검단의 청약 결과로 아직 수요는 살아 있다라는 점 놓치지 마시고,
이제부터는 송도에 대해서만 집중적으로 이야기 할텐데, 지금 송도 아파트 어떤지, 실제 매수/매도자들은 어떻게 움직이고 있는지를 e편한세상송도, 송도 더샵센트럴시티 같은 단지를 보면서 말씀드리고,
추가로 최근에 이슈가 되고 있는 부동산PF와 전세가 상승, 청약 당첨 취소 증가 등이 송도에 어떤 영향을 미칠지도 이야기 해보도록 하겠습니다.
지금 인천 송도 아파트의 흐름은?
이번에는 인천 송도 지금 어떤 흐름을 보이는 지 알아보겠습니다.
먼저 송도가 속한 연수구의 흐름을 보면, 매매지수는 10주 연속으로 하락하고 있고, 전세지수는 2주 전부터 상승세로 돌아서서 1/22 기준으로 전주 대비 0.04% 상승했는데요.
연수구의 메인이 송도동이다보니 이게 전반적인 흐름이라고 보셔도 무방합니다.
송도 전체적으로 이런 흐름을 보인다는 것 참고하십시오.
다음으로는 송도 안에 단지들 가격을 살펴보겠습니다.
e편한세상 송도의 가격은?
먼저 볼 단지는 2018년 10월 준공 된 e편한세상 송도 입니다. 이 단지 아시나요? 여기가 최근 송도에서 인기 1위하는 단지라 대부분 아실텐데, 23년도부터 송도에서는 8공구 단지들이 인기가 많습니다. e편한세상송도, 더샵송도마리나베이, 인천송도SK뷰가 유독 많이 거론되는데,
그 이유를 들어보니..
아무래도 송도 안에서 가격도 많이 출렁거리고, 신축이기도하고, 전세가도 저렴하기 때문이었는데요.저도 공감이 갑니다. 가격이 많이 떨어졌을 때 줍고 싶고, 좀 더 싸게 전세로 들어가고 싶은게 공통적인 마음이고,
또 각자의 주머니 사정이 있잖아요.
하지만 개인적으로는 좀 더 대중 교통이 좋은 쪽의 단지를 보라고 추천드리고 싶습니다. 어제 GTX-B 관련해서 정부의 언급이 있었습니다. 2030년 이기는 하지만 그래도 호재와 근접한 단지가 좀 더 수요가 있고, 추가적인 개발도 사람들의 입에서 오르내리는 곳에 더 집중 된다는 점 기억하시고,
단지 선택을 하셨으면 합니다. 저의 코멘트도 참고하시고,
e편한세상송도 전용 70m2 매매 가격을 보면, 최근 1월 17일에 102동 17층 물건이 5억에 거래가 되었고, 1월 14일에는 103동 35층 물건이 5억 6,300만원에 거래 그리고 1월 10일에는 5억 7천에 거래가 되었습니다.
이 가격을 보면서 송도가 5억? 해볼만 한데? 라고 생각하시는 분들 있으실텐데.. 그래서 여기가 거래가 많고 인기가 많은겁니다. 그리고 이 단지 흐름을 보면 떨어졌다는 느낌보다 유지가 되고 있다라는 느낌이 드네요.
사실 최근 5억 거래를 보면서 푹 떨어졌네 생각 드시겠지만, 최근 갱신 된 전세를 끼고 거래를 한 건 입니다. 이렇게 보니 크게 하락한 것 같지는 않은데..
다음으로 매도호가도 찾아보니, 급매로 102동 19층 물건이 5억 4,500만원 그리고 5억 6,800만원, 5억 7천만원에 나와있고
일반 매물들은, 낮은가격순으로 113동 저층 물건이 5억 3,500만원부터 최고가 7억까지 최신순으로는 5억 7천, 6억 5천, 5억 6천 수준으로 나오고 있구요. 현재는 매물들이 5억 5천 정도에 많이 몰려 있습니다.
참고글 : 건강을 위해 반드시 먹어야 하는 ‘이것’ …………….. 부동산도 건강 챙겨가며 합시다!!
자세히 보시면 여전히 높은 가격대 매물들도 나오고 있는 상황입니다. 매물 호가는 아래로 향하고 있는 그림입니다. 하지만 폭락하고 있지는 않고 스무스하고 안착하고 있다라고 보이는데,
그 이유가 계속 거래가 나오고 있고 인기단지라 이런 모습을 보이고 있는건 아닌가 생각이 드네요.
다음으로 전용 70m2 전세 거래도 보니, 전세 거래는 엄청나게 많은데요.
1월 23일에 105동 14층 물건이 2억 9천만원에 거래가 되었고,1월 22일에는 115동 30층 물건이 2억 9천 그리고 2억 5천, 2억 8천 거래가 보입니다. 거래된 내역을 보면 가격은 계속 오르고 있는데,
자세히 보면, 2억 5천 거래도 보이지만 금액들이 점점 상방을 뚫고 올라가고 있고, 금액의 평균치가 올라가고 있다는 점 기억하시고,
다음으로 전세 호가도 살펴보니, 현재 급매물은 없고, 낮은가격순으로 102동 25층 물건이 2억 5천만원부터 최고가 3억 5천만원까지 최신순으로는 2억 8천, 3억 수준으로 나오고 있습니다.
전세 호가는 실거래가와 큰 차이가 나지 않구요. 2억 5천 저가 매물은 대출 낀 물건입니다. 그리고 연수구 전세지수는 최근에 다시 상승하고 있는데, e편한세상 송도도 동일하게 움직이네요.
송도 풍림아이원 3단지의 가격은?
다음으로는 살펴 볼 단지는 2005년 준공 된 송도풍림아이원 3단지 입니다.
여기 전용 84m2 매매 거래를 보면, 1월 13일에 306동 14층 물건이 5억 7,500만원에 매매 거래가 되었고, 12월 16일에는 301동 15층 물건이 5억 5,000만원에 계약이 되었습니다.
여기는 작년 9월에 5억 9천찍고 조금씩 하락하다가, 최근에 5억 5천 정도에서 지지선이 생기는 흐름을 보이고 있는데요. 개인적으로는 좀 더 떨어지지 않을까 싶은데,
다음으로 매도호가를 찾아보니 급매물은 없고,
일반 매물 낮은가격순으로 보면,301동 4층 물건 5억 6,500만원부터 최고가 7억 4천만원까지
최신순으로 5억 8천, 6억, 6억 3천 이렇게 나와 있습니다. 호가의 평균가는 6억입니다.
이 단지 호가는 실거래가 보다 높다라고 보셔야 하는데, 이 인근이 오래되기는 했지만 가성비 단지기 때문이지 않을까 합니다. 참고하시고,
다음으로 전세 거래를 보면, 최근 1월 19일에 307동 5층 물건이 3억 4천에 거래가 되었고, 1월 13일에는 3억 2천에 거래가 되었습니다. 여기도 전세의 평균가는 점점 올라가고 있습니다. 이런 모습이 송도 안에 여러 단지에서 보이네요.
그리고 여기 전세 호가도 찾아보니 급전세는 없고,
낮은가격순으로 보면 302동 저층 물건이 2억 7,560만원부터 최고가 4억까지 최신순으로 3억 5천, 4억 이렇게 나와 있습니다. 전세 호가는 실거래가 수준보다 낮은 물건도 있지만, 차이가 있는 것을 보니 임대 사업자 물건아닌가 싶은데, 이 물건 제외하면 전체적으로 호가도 올라 있는 상황입니다.
이 점 참고하시고,
송도 더샵센트럴시티는 지금 이렇습니다!!
마지막으로 살펴 볼 단지는 송도 더샵센트럴시티 입니다.
여기 전용 59m2 거래를 보면, 1월 6일에 202동 26층 물건이 6억 2,500만원, 208동 33층 물건이 6억에 거래가 있었습니다. 1월 거래는 12월이랑 큰 차이는 없는데 무게 중심은 내려가 있네요. 대략 1천만원 정도 빠졌다고 보이고
현재 호가도 5억 8,000만원부터 나오고 있습니다. 그리고 여기 전세는 살짝 주춤하는 숫자로 보이지만
호가가 많이 빠지진 않았습니다. 이 점도 참고하십시오.
여기까지 송도에 있는 최근 거래가 나온3개의 단지 흐름을 보셨는데 어떠신가요?뭐 터진 것 같지도 않다구요? 좀 더 기다려야겠다구요? 네, 제대로 보셨습니다. 제가 보기에도 움직임이 크다 라고 보기엔 어려운데요.
하지만 여기서 주목해야 할 점은 매매 호가가 살짝 내려갔고, 전세가격은 올라가고 있다는 점 입니다.이런 저의 코멘트도 참고하시고 다음 송도의 아파트 앞으로 어떻게 될지 이야기를 해보겠습니다.
인천 송도아파트 이렇게 하세요!!
마지막으로 송도 앞으로 어떻게 될거냐에 대해 말씀드려 보겠습니다.
앞에서 가격에 들어보시면서, 송도아파트 정말 안 빠진다라고 생각하셨을텐데요.
정확하게 맞습니다. 사실 큰 폭의 하락한 물건들은 급급매 수준 물건이기도 하고
22년, 21년 최고가가 오버슈팅이 되거나 정말 A+급 오션뷰, 로얄동 로얄층 물건이 정점에서 거래된 가격들인 단지라 차이가 더 부각되는 것처럼 보이는데, 실제적으로 송도에서 인기가 많은 단지의 하락폭은 크지 않음 보셨을겁니다. 그리고 요즘 송도에서 괜찮은 매물 잡기도 너무 어렵습니다.
그 이유를 물어보니.. 그 만큼 송도를 급매로, 싼가격으로 잡으려 하는 분들이 많기 때문인데요. 사실 그럴만도 합니다. 신문, 방송, 유튜브에서 엄청 싸게 나온다!! 그리고 하락거래를 이야기 하니 기대 심리가 올라갔는데요.
그럼에도 집주인들은 동요하지 않습니다. 싸게 거래된 걸 보면 만기가 기간이 긴 세낀 물건이거나 급매인데.. 이마저도 큰 폭으로 하락하는 모습은 나오질 않고 있습니다. 그래서 좀 더 지켜봐야 하는데요.
제 개인적으로 봤을 때는 아직은 좀 더 기다려도 될 타이밍이라고 생각합니다. 이유가 호가의 움직임이 이제 슬슬 아래로 향하고 있는 모습 때문인데요.
이런 경우 거래량과 실거래에 따라서 더 유지가 될 수 있기도 하고 더 아래로 향할 수 있는데..
아직은 더 내려갈 수 있다고 봅니다. 지금 시장 심리도 지켜보자라는 스탠스가 좀 더 강하구요. 하지만 지금 급매 수준 물건이 나온다면 잡으셨으면 좋겠다는 말씀드리고 싶습니다. 왜냐하면 가장 싼 타이밍 잡는 건 쉽지 않은데 그럴려면 시간과 노력이 엄청 들기도 하구요.
앞에서 말씀드렸던, 검단 제일풍경채3차 청약 결과를 자세히 보면 안전마진 1억에 엄청난 인파가 몰리고 있습니다.
저는 이걸로 수요는 넘쳐난다. 정말 급하면 1억 싸게 팔면 팔린다 라는 걸 의미로 해석하는데요.
하물며 송도보다 아직 덜 갖춰진 검단이 이런 상황인데, 송도라면? 현재 시점에서 5천만 싸도 달려드는 수요 넘칠 거라고 보고 있습니다. 참고하시고,
결론은 여러분의 투자 성향이 좀 더 보수적이다 싶으신 분은 좀 더 기다려보시고,
좀 더 공격적이다 싶으신 분은 지금 시점에서 급매를 찾아 나서서
적극적으로 검토를 하셨으면 좋겠습니다.
송도아파트 이야기 마무리하며
이번 포스팅에서 송도의 현황과 앞으로 어떻게 될 지에 대한 저의 생각을 말씀드렸습니다.
관심이 가신다면 영상이 끝나고 이 지역에 대해 좀 더 검색해 보시길 바랍니다.
이번 영상에서 언급된 내용들에 대하여 좀 더 궁금하신 내용이 있으시다면 댓글로 남겨주세요!!
최대한 빠르게 답변을 드리도록 하겠습니다.
다음 포스팅에서도 부동산 투자에 도움이 되는 정보 나누어 드리도록 하겠습니다.
감사합니다.
