아래에 보이시는 도면은 12월에 사전청약 공고가 된 남양주아파트 왕숙신도시 A2, A7블록입니다. 여기는 공공 분양 나눔형이기 때문에 추정분양가도 저렴한데요.
전용59m2 3억 6천, 전용84m2는 5억 수준으로 나왔습니다. 최근에 수원, 용인에서 7,8억 이렇게 나오는거 보면, 남양주 왕숙은 진짜 싸네 라는 생각이 들어야 하는데.. 이거 희망 고문아냐? 라는 생각이 먼저드는데요.
그 이유를 생각해보니,
잊을 만하면 나오는 입주 지연 이야기와 공사비, 사업성 관련해서 나오는 사업 취소 이야기가 주 원인인데, 이러면 지금도 입주가 29년이라고 찍혀서 나오는 단지가 괜찮을까 의문이 되는데요.
거기다 메인 언론사들도희망고문이라는 표현을 쓰면서 부정적인 것을 강조하고 있습니다.
이런 상황에서 그럼 민간 주택 청약이나 구축의 상황은 괜찮을까요? 아니요. 여기도 상황이 별론데, 먼저 분양가는 앞에서도 이야기 했지만 엄청 오르고 있습니다. 물론 몇몇 분양가 상한제 단지들은 주변 시세보다 1~2억 저렴해서 엄청난 인파가 몰리고 있는데,
왠만한 단지들은 자재비가 올라서 그런건지, 분양가 엄청나게 높이고 나서 계속 버티면서 주인 찾고 있습니다. 작년 1,2월에 그랬던 것 처럼 버티다 경기 좋아지면 팔아먹을려고 하는건지!! 진짜 그 가격인건지는 모르겠지만.. 분양가를 보시고 대부분 망설이시고 있구요.
구축의 경우, 가격은 떨어지고 있다고는 하는데, 실제 네이버 부동산이나 현장에 가보면 호가는 더 높습니다. 그래도 계약을 하려고하면 집주인들은 네고도 안해주는데요. 뉴스에서는, 유튜브에서는 폭락한다. 떨어질거다 외치고 있지만 실제 현장에서는 말 그대로 요지부동하고 있습니다.
여기에 더 골치 아픈게,
전세는 이 겨울에도 오르고 있고, 심지어 매물도 없는 단지들도 속속 보이는데요. 이런 상황에서 여러분은 어떻게 준비하고 계시나요? 저는 포기하시는 분들이 많이 보이는데, 포기말고 가격 흐름을 보시면서 정확한 타이밍을 노리셨으면 좋겠는데요
그래서 이번 글에서는 지금 남양주 아파트 어떤지,
실제 매수/매도자들은 어떻게 움직이고 있는지를 다산e편한세상자이, 평내메트로원 같은 단지를 보면서 말씀드립니다. 끝까지 놓치지 말고 집중해서 읽어보십시오.
남양주아파트 요즘 가격 흐름은 어떨까요?
이번에는 남양주에서 최근 거래된 가격들을 보면서, 지금 흐름이 어떤지 보겠습니다.
다산신도시 다산 e편한세상자이의 흐름은?
먼저 볼 단지는 2018년 7월 준공 된 다산e편한세상자이 입니다.이 단지 아시죠? 남양주에서 인기 1,2위하는 단지라 대부분 아실텐데,
남양주 다산신도시 요즘 많은 분들이 추천하고 있습니다. 그 이유가 8호선 연장 호재 때문인데요. 사실 다산신도시 연식이 애매하긴 합니다. 내년에 다산역 개통을 하면 7,8년차 구축들이 즐비한 동네인데,
그래도 추천하는 이유는 8호선 연장 호재가 특히 올해 내년에 강세를 보일 것이라고 예상을 하는 것과
다산신도시 가보시면 구축 동네라고 보여지지 않을만큼 쾌적하고 깔끔합니다. 이런 점이 추가 수요가 생길 가능성이 높기 때문에 지금 시점에서 많은 분들이 추천하는데요.
하지만 다산신도시 가격이 남양주에서 비쌉니다. 그래서 좋다고 무조건 들어가지 마시고, 상황에 맞게 접근하셔라라는 말씀드리고 싶습니다.
참고하시고,
이 단지 전용 84m2 매매 가격을 보면,
최근 1월 18일에 3505동 3층 물건이 8억에 거래가 되었고, 11월 4일에는 3502동 10층 물건이 8억 5,500만원에 거래 그리고 10월 29일에는 8억 6천에 거래가 되었습니다.
이 가격을 보면서 남양주가 8억? 이라고 놀라시는 분들 있으실텐데..
그래서 앞에서 가격이 제법 있다!! 호재가 있더라도 신중하게 접근하셔야 한다라는 말씀드렸던 겁니다. 다시 여기 흐름을 보면 떨어졌다는 느낌보다는 유지가 되고 있다라는 느낌이 드네요.
다음으로 매도호가도 찾아보니, 급매로 나와있는 매물은 없고, 일반 매물들은,
낮은가격순으로 3507동 저층 물건이 8억부터 최고가 10억 5,500만원까지 최신순으로는 8억 5천, 9억, 9억 3천 수준으로 나오고 있구요. 현재는 매물들이 9억 정도에 많이 몰려 있습니다.
자세히 보시면 매물 호가는 아래로 향하고 있는 그림이지만, 여전히 높은 가격대로 매물들이 나오고 있는 상황입니다.
이걸 떨어졌다!! 떨어지는 분위기라고 보기에는 어려운 것 같은데 앞에서 보신 남양주시 매매 흐름과 다르네요. 역시 인기 단지라 꿋꿋하다는 생각이 듭니다.
다음으로 전용 84m2 전세 거래도 보니, 전세 거래는 상당히 많은데요.
12월 11일에 3510동 19층 물건이 5억에 거래가 되었고, 12월 10일에는 3509동 8층 물건도 5억 그리고 4억 7천, 4억 4천 거래가 보입니다.
거래된 내역을 보면 가격은 계속 오르는 것 같은데요. 여기서 3억대 물건도 있는데 이건 갱신거래나 대출 낀 물건이라는 점 기억하시길 바라겠고,
다음으로 전세 호가도 살펴보니,
현재 급매물은 없고, 낮은가격순으로 3505동 저층 물건이 4억 7천만원부터 최고가 6억까지 최신순으로는 4억 8천, 5억 2천 수준으로 나오고 있습니다. 전세 호가는 실거래가와 큰 차이가 나지 않네요.
남양주 전세지수는 최근에는 하락하고 있는데, 다산e편한세상자이는 되려 오르고 있습니다.
참고하시고, 다음 단지로 넘어가겠습니다.
남양주 진접센트레빌시티 1단지 흐름은?
다음으로는 살펴 볼 단지는 2009년 준공 된 진접센트레빌시티 1단지 입니다. 여기 전용 84m2 매매 거래를 보면, 1월에 거래가 상당히 많이 되었는데요.
1월 14일에 102동 9층 물건이 3억 5,000만원에 매매 거래가 되었고, 1월 13일에는 109동 9층 물건이 3억 3,700만원에 계약이 되었습니다.
여기는 6월에 3억 8,400찍고 조금씩 하락하다가, 최근에 3억 3천 정도에서 지지선이 생기는 흐름을 보이고 있는데요. 개인적으로는 좀 더 떨어지지 않을까 싶은데,
다음으로 매도호가를 찾아보니,
급매물은 109동 3층이 3억 2천, 그리고 112동 8층 물건이 3억 6천에 나와있고, 일반 매물 낮은가격순으로 보면 급매물이었던 3층이 3억 2천부터 최고가 4억까지 최신순으로 3억 9천, 3억 2천, 3억 6천 이렇게 나와 있습니다.
호가의 평균가는 3억 6천입니다.
이 단지 호가는 실거래가 보다 낮다고 보셔도 되는데, 입지를 보시면 왜 그런지 이해가 가실겁니다. 여기는 남양주 매매지수랑 비슷한 흐름을 보이고 있네요. 참고하시고,
다음으로 전세 거래를 보면,
최근 1월 6일에 106동 20층 물건이 2억 7천에 거래가 되었고, 1월 4일에는 2억 4천에 거래가 되었습니다. 여기도 전세의 평균가는 점점 올라가고 있습니다. 이런 모습이 남양주 안에 여러 단지에서 보이네요.
그리고 여기 전세 호가도 찾아보니 급전세는 없고, 낮은가격순으로 보면 103동 4층 물건이 2억 4천부터 최고가 2억 8천만원까지 최신순으로 2억 5천, 2억 4천 이렇게 나와 있습니다.
전세 호가는 실거래가 수준보다 낮은데 이 단지 전세 가격은 떨어지고 있다는 점
참고로, 남양주가 넓어서 그런지 입지와 수요에 따라서 온도차가 제법있습니다. 이런 점도 기억하시길 바랍니다.
남양주 e편한세상 평내메트로원 가격은?
마지막으로 살펴 볼 단지는 e편한세상 평내메트로원 입니다.
여기 전용 59m2 거래를 보면, 1월 6일에 7층 물건이 4억 5천만원, 12월에는 3억 4,100만원, 3억 4,900만원에 매매 거래가 있었습니다. 1월 거래는 갑자기 1억이 올랐는데요. 층간 차이해도 4~5천만원 오른 것 같은데..
현재 호가도 4억 1,500만원부터 나오고 있습니다. 요런 단지는 자세히 보시고 접근하셨으면 좋겠고, 그리고 여기 전세는 살짝 조정이 된 것 처럼보입니다. 하지만 호가는 엄청 높네요. 이 점도 참고하십시오.
여기까지 남양주에 있는 최근 거래가 나온 3개의 단지 흐름을 보셨는데 어떠신가요? 뭐 떨어지는 것 같지도 않다고요? 네, 제대로 보셨습니다.
제가 보기에도 움직임이 크다 라고 보기엔 어려운데요.
하지만 여기서 주목해야 할 점은 매매 호가가 살짝이지만 내려가고 있고, 전세가격은 올라가고 있다는 점 입니다. 이런 저의 코멘트도 참고하시고
다음 남양주 아파트 앞으로 어떻게 될지 이야기를 해보겠습니다.
위기의 남양주 앞으로 어떻게 될까요?
마지막으로 남양주 아파트 앞으로 어떻게 될거냐에 대해 말씀드려 보겠습니다.
앞에서 시세 들어보시면서, 남양주 아파트 참 어렵다 라고 생각하셨을텐데요. 네 맞습니다. 그래서 제가 인트로 부분에 잘봐야 된다라고 말씀을 드렸는데요. 그래서 포기하시는 분들도, 더 기다리시는 분들 있으실텐데요.
남양주가 서울과 가깝게는 30분 거리에도 있기 때문에 이런 현상이 생기는건데요. 여러분은 이런 남양주의 어디를 보고 계시나요?
사실 돈이 된다면 다산 신도시나 별내쪽을 보시는 게 맞지만, 형편에 따라 다르니까 각자에게 맞는 지역을 보실텐데.. 개인적으로 남양주에서 멀리 있는 지역은 좀 더 하락할 것이라고 봅니다. 일단 3월에서 5월까지는 하락할 것 같다라고 보는데요.
그 이유가 전세가가 하락하고 있기 때문에 이런 시그널을 보고 매수 수요가 안 움직일 것으로 보기 때문입니다. 실제로 앞에서 보셨듯이 보수적으로 가격이 올라오는 네이버부동산도 호가가 내려가는 모습을 보이고 있었잖아요.
그래서 좀 더 지켜봐야 하는데, 그걸 3월이나 5월까지라고 말씀드린건 그 때 전세가가 반전이 되면, 투자 수요가 들어올 수도 있을 것이라고 보기 때문입니다. 하지만 그런 지역만 목 빠져라 기다려서는 안되는게,
참고글 : 4억대 평생 한강뷰 ‘이 단지’ —> “시세반값 계약취소분 떴다”
그러면 상위 지역, 남양주 안에서는 다산신도시가 되겠죠? 이런 지역은 이미 상승했을거기 때문인데요. 개인적으로 남양주 안에 인기지역은 3~4월까지 가격대가 유지 될 것으로 예상합니다.
전세가도 오르고 호재도 있어서 굳이 팔 필요가 없거든요. 그래서 여기 보시고 계시다면 지금부터 움직이셔서 급매를 잡으셨으면 좋겠다는 말씀드리고 싶습니다.
그리고 PF이슈도 요즘 나오는데, 저는 IMF 나 리먼브라더스사태 처럼 심각하다라고 보지 않는데,
그 이유가 PF이슈는 정부에서 해결이 가능하다고 보거든요. 이자 좀 줄여줘, 만기 좀 연장해줘 은행한테 이야기하면 반영이 될거기 때문입니다.
미봉책이라고는 하나 시간을 벌 수 있기 때문인데요. 사실 이게 걱정 되실 수 있고, 이런 것들 때문에 폭락 할 수 있다라고 보실 수 있는데, 그렇다면 그 스탠스 유지하시고 기다리시길 바랍니다.
이게 비꼬는 거 아니구요. 상담해보니까 갑자기 스탠스를 바꾸신 분들이 부동산 고점에 물리는 경우가 많아서 말씀드리는거니 꼭 기억주시길 바라겠습니다.
남양주아파트 전망을 마무리 하며..
이번 포스팅에서 남양주아파트 현황과 앞으로 어떻게 될 지에 대한 저의 생각을 말씀드렸습니다. 관심이 가신다면 이 지역에 대해 좀 더 검색해 보시길 바랍니다.
이번 포스팅에서 언급된 내용들에 대하여 좀 더 궁금하신 내용이 있으시다면 댓글로 남겨주세요!!
최대한 빠르게 답변을 드리도록 하겠습니다.
다음에도 부동산 투자에 도움이 되는 정보 나누어 드리도록 하겠습니다. 감사합니다.
