서울 부동산 시장에서 가장 예측하기 어려운 지역 중 하나는 항상 **‘용산구’**입니다.
최근 기사만 봐도 분위기가 심상치 않은데요.
- “10·15대책 타겟 용산 집값 다시 확대”
- “용산 국제업무지구 실시계획인가 완료”
강력한 규제와 대책의 한가운데 서 있는 지역이지만,
실제 시장의 움직임은 그와 반대로 흘러가고 있습니다.
그럼 지금 용산구는 어떤 흐름을 보이고 있을까요?
✅ 1. 거래량은 주춤… 그런데 KB지수는 ‘상승 중’
많은 분들이 “용산구 끝났다, 연말까지 지켜봐야 한다”고 말합니다.
하지만 데이터를 보면 이야기가 달라집니다.
9~10월 용산구의 거래량은 눈에 띄게 증가했습니다.
반면 11월은 다소 조용해 보이는데, KB매매지수는 오히려 상승폭을 확대하고 있습니다.
- KB매매지수: 전주 대비 0.399% 상승
- KB전세지수: 전주 대비 0.147% 상승
요즘처럼 전국적으로 보합·하락 분위기 속에서
매매와 전세가 동시에 오르는 지역은 매우 드뭅니다.
이런 흐름은 시장 심리가 약한 지역에서 나올 수 없는 모습입니다.
✅ 2. 실제로 떨어진 단지도 있지만… 전체 흐름은 ‘상승 전환’
이촌동 **한가람 아파트(1989년 입주 2,036세대)**는
11월 2일 **25억 거래(지지난달 신고가 대비 -4천만)**가 나왔습니다.
이런 거래만 보면 “역시 떨어진다”라고 생각할 수 있지만,
이건 전체 용산구의 흐름과는 다르게 특정 단지·특정 매물의 개별 상황일 가능성이 큽니다.
✅ 3. 공급 부족 + 토허제 → 실거주 매물 잠김 심화
현재 용산구는:
- 토지거래허가구역 묶임 → 실거주 의무
- 규제지역 → 대출 축소
- 신축 부족
- 국제업무지구 개발 확정으로 기대 심리 급증
이 네 가지가 동시에 작동하면서
전월세 물량 감소 → 전세가 상승 → 매매가 기대 상승
이 구조가 만들어지고 있습니다.
특히 “용산에서 팔고 갈 곳이 별로 없다”는 점이
매물 잠김을 훨씬 심각하게 만듭니다.
✅ 4. 실제로 오르는 단지들: 용산 KCC스위첸 / 도원 래미안
🔹 ① 용산 KCC스위첸(효창동, 2018년 입주)
- 11/2 : 4층 19억 3천 신고가
- 9/17 : 1층 17억 3천 계약
단 1~2개월 사이 2억 가까운 상승 흐름입니다.
최근 호가는 22억~24억대까지 올라가고 있습니다.
규제에도 불구하고 ‘호가만큼은 용산답게’ 오르는 중입니다.
🔹 ② 도원동 도원 래미안(2001년 입주)
- 11/12 : 전용59, 22층 15억 5천(신고가)
- 10/30 : 동일 평형 15억 5천 거래
대책 발표 이후에도 조용히 신고가를 만들고 있습니다.
전세도 보면:
- 11/14 : 5억 7,700
- 11/8 : 5억 4,600
전세 물건은 단 5건.
전세가 흐름도 위쪽을 향하고 있습니다.
이런 지역은 이사철이 되면 전세가 한번에 훅 튀어오를 가능성이 매우 높습니다.
✅ 5. 용산구는 왜 자꾸 오를까?
✔ 국제업무지구 개발 본격화
20년 묶였던 개발이 드디어 “실시계획인가”가 나며
용산을 다음 단계 성장 궤도에 올려놓고 있습니다.
✔ 신축 공급 부족
용산은 ‘물량 폭탄’ 같은 게 존재하지 않음.
✔ 수요는 서울 핵심 중에서도 최상위
강남과 연계되고, 업무지구 밀집, 역세권 강점.
✔ 매물 잠김 → 거래 적어도 가격은 단단
팔아도 갈 곳이 없음 → 매물 소멸 → 호가 강세
✅ 6. 지금 용산구 들어갈까? 전세 vs 매매
지금 용산구는
- 전세가 아직 상대적으로 싸다
- 매매는 올라가는 중
- 전세계약이 빠르게 소진되는 중
따라서 구체적으로 추천드릴 수 있는 전략은 다음과 같습니다.
🔥 ① 자금 여유 → 매매 추천
특히 신축 또는 인기 단지 중심으로.
🔥 ② 여유 적음 → 전세로 입성 후 장기 보유 전략
최소 7~10년 거주하며 자산 모으기.
✅ 결론: 용산은 단기 흔들려도 결국 오른다
거래량만 보고 “끝났다”라고 말할 수 없습니다.
지금처럼 시장 전체가 관망하는 시기에도
신고가가 찍히는 동네는 정해져 있습니다.
그리고 그 중 하나가 바로 용산구입니다.
앞으로 국제업무지구 개발이 속도를 내고, 재건축·정비사업이 본격화되면
지금의 가격대는 “저점이었네”라고 회자될 가능성이 매우 큽니다.
용산구 관심 있으시다면 지금이 정말 중요한 타이밍이라고 생각합니다.
특히 도원 래미안, KCC스위첸 같은 단지는
전세·매매가 모두 빠르게 변하고 있으니 반드시 체크해 보시길 바랍니다.
✅ 마청플 분양&급매 물건 정보 받기 👉🏼 http://pf.kakao.com/_Iwxmin
#용산구 #용산집값 #용산아파트 #도원래미안 #KCC스위첸 #용산국제업무지구 #서울집값전망 #10·15대책 #용산전세 #용산매매 #마청플분석 #서울부동산