수원아파트 가격의 희망 수원 집값의 트리거 스타필드수원 아시나요?
바로 앞 도로도 좁고, 화서역 인근이 수원의 메인이 아니다보니까 스타필드 효과 있겠냐? 이젠 익숙해서 집값 오르겠냐? 하던 분들 수원 사람들한테 엄청 욕먹었습니다.
그 이유가 여기 지지자들은 스타필드와 신분당선 조합이 수원 호재의 끝판왕이라고 봤기 때문인데요.사실 호재 맞습니다. 거기다 수원 GTX C노선 실시계획 승인 인가까지 났는데.. 호재 넘치는 수원 지금 오르고 있나요?
저는 얼마 전에 힐스테이트 파크포레 미분양 단지에 대한 이야기를 들었는데 선착순 동호수 지정 계약으로 넘어가면서 혜택이 나왔다고 하던데요.. 여기 요즘 많으면 하루에 몇건 정도 계약 나온다고 하더라구요
이 정도면 많은 건가요? 호재 효과 있는 건가요?
요즘 수원아파트 흐름은 어떨까요?
지금 수원의 데이터도 보면, 수원 전체 매매지수는 12월 11일부터 하락하고 있고,
스타필드가 있는 수원 장안구도 5주째 연속으로 하락하고 있습니다.
전세지수도 살펴보면, 이건 수원 전체 구가 사이좋게 상승하고 있습니다. 장안구는 전주 대비 0.17%나 올랐는데요. 수원에 실거주 수요가 많아서 전세로 몰리는 건 아닌가 싶기도 하구요.
매매거래량을 보면,
8월에 비해 11월은 30% 줄었고, 12월은 아직 70건 정도만 등록이 되었는데, 여기에 최근 12월에도 거의 반도막난 거래도 나왔습니다. 이래서 수원 초토화되고 있다라는 말 설득력이 있는데요.
그러면 지금 당장 집 사야 하는 건 아닌 것 같습니다.
왜냐하면 지금 부동산PF 이슈도 있잖아요. 태영건설 워크아웃 신청하고 난리도 아닌데,
이게 태영건설만 문제일까요? 물론 태영건설이 동탄, 광주 멀리는 경주까지 잘 팔아먹어서 일을 벌렸다고 하는데.. 그러면 수원 집값 더 떨어지지 않을까요? 저는 그럴 것 같은데..
그리고 용인이지만 수원 권역인 영통역자이 프라시엘 청약 결과도 처참하구요. 이런 팩트들이 2차 하락 온다라는 쪽으로 우리를 믿게 하는 상황인데요.
참고글 : 역대급 터진 ‘이곳’ 지금 초비상 입니다!!
그래서 지금 수원 어느 정도 하락하고 있는지,
실제 매수/매도자들은 어떻게 움직이고 있는지를 광교중흥S클래스, 화서역파크푸르지오 같은 단지를 보면서 말씀드리고,
추가로 부동산PF와 전세가 상승, 청약 결과 등이
향후 단기나 장기적으로 수원 어떻게 될지도 이야기 해보도록 하겠습니다.
요즘 수원에 관심있는 분이라면 놓치지 말고 집중해서 들어보십시오.
이제 바로 시작하겠습니다.
수원의 아파트 가격 흐름은?!
이번에는 수원 안의 단지들의 최근에 거래된 가격들을 보면서, 지금 수원의 흐름이 어떤지 보겠습니다.
광교 중흥S클래스는 요즘 이렇습니다!!
먼저 볼 단지는 2019년 5월 준공 된 광교 중흥S클래스 입니다.
이 단지 아시죠? 수원 영통구에서 1위하는 단지라 대부분 아실텐데, 사실 여기가 인기 1위야? 라고 하시는 분들도 있을겁니다. 왜냐면 신분당선 광교중앙역이랑 거리도 있고, 호수공원에 애매하게 있고 그리고 학군도 그닥 좋아보이지 않으니까 말입니다.
실제로 상담할 때 이 단지를 추천하면 별로라고 이야기 하시는 분들이 있었는데요. 당시에 제가 추천했던 이유는 신고가에 비해 6억이나 떨어져서 거래가 되고 있었기 때문입니다.
그게 벌써 1년 2~3개월 전인데요. 실제로 가보면 역이랑 그리 멀지도 않고요. 상권이랑 가깝고 단지가 엄청 고급 집니다. 그래서 사람들이 호시탐탐 노리는 단지가 아닌가..
여기 전용 109m2 매매 가격을 보면,
최근 12월 16일에 107동 47층 물건이 17억 8,000만원에 거래가 되었고, 12월 13일에는 107동 30층 물건이 17억 3,000만원에 거래 그리고 10월 7일에는 23억 5천에 거래가 되었습니다.
여기는 7, 8월에 20억 21억 찍었는데 10월에 23억 5천 찍고 2개월 만에 6억 떨어졌습니다. 흐름을 보면 23억 거래가 오버슈팅이 아닌가 싶지만, 여기는 호수뷰냐 아니냐에 따라 가격 차이가 있습니다.
뷰에 따른 가격 차이는 대형 평형이 있는 단지, 시그니처 단지에서 볼 수 있는 특징이라고 기억해주시고,
매도호가도 찾아보니, 급매로 나와 있는 물건은 없고,
일반 매물들은, 낮은가격순으로 110동 고층 물건이 18억 3천만원부터 최고가 27억까지 최신순으로는 27억, 24억, 22억 수준으로 나오고 있구요. 현재는 매물들이 20억에 많이 몰려 있습니다.
자세히 보시면 매물 호가의 주류가 아래로 향하고 있는 그림은 아니지만, 하나 둘씩 낮은 가격대가 나오고 있는 상황입니다. 그리고 실거래가는 매물들보다 낮은 가격에 거래가 되었죠!! 이러면 지금 매수세는 없다라고 보셔도 될 것 같고,
다음으로 전용 109m2 전세 거래도 보니,
대형 평형인데 전세 거래는 상당히 많은데요.
최근 12월 19일에 107동 41층 물건이 9억 3천에 거래가 되었고, 11월 23일에는 9억, 11월 18일에는 9억 5천만원에 계약이 되었습니다. 거래된 내역을 보면 주춤하는 것 같은 흐름을 보이고 있는데요. 꼭 기억하셨으면 좋겠는 부분이 전세의 최고가격과 평균 가격은 스몰 스몰 오르고 있다는 점 입니다.
그리고 전세 호가도 살펴보니, 현재 급매물은 없고,
낮은가격순으로 107동 융자 낀 고층 물건이 9억부터 최고가 12억 5천까지 최신순으로는 융자없는 11억, 12억 9억 수준으로 나오고 있습니다. 9억대 물건들은 융자 낀 물건이라고 보셔야 하구요. 대출없는 물건은 11, 12억으로 실제로 전세가는 올랐다고 보여집니다.
참고하시고,
광교중흥S클래스 44평 현재 상황을 정리 해보면,
최근 매매가는 1억 정도 빠졌고, 호가도 떨어지고 있는 추세다. 하지만 전세가는 오르고 있다가 되겠습니다. 요 내용 기억하시구요.
다음 단지로 넘어가겠습니다.
수원 화서역 파크푸르지오는 오르고 있을까요?
다음으로는 살펴 볼 단지는 2021년 8월 준공 된 화서역파크푸르지오 입니다.
여긴 인트로에서 말씀드린 스타필드수원에 가까이 있어서 스타필드 효과를 제대로 받을 단지다라고 알려져 있는 곳인데요.
여기 전용 84m2 매매 거래를 보면,
12월 17일에 105동 20층 물건이 11억 9,500만원에 매매 거래가 되었고, 12월 16일에는 109동 27층 물건이 11억에 계약이 되었습니다. 여기는 8월에 10억 후반대에 거래가 되다가 10월에 11억 9,500만원 거래가 터졌고, 12월에 10월 수준 가격에 거래가 되고 있는데,
뭔가 확확 떨어지고 있지는 않네요.
다음으로 매도호가를 찾아보니,
급매물은 10억 4천부터 11억까지 나와있고, 일반 매물을 낮은가격순으로 보면 103동 저층 물건이 10억 2천부터 최고가 16억 5천만원까지 최신순으로 11억, 10억 6천, 10억 4천 이렇게 나와 있습니다.
호가의 평균가는 12억입니다.
이 단지는 실거래에서는 유지가 되는가 싶더니, 호가가 떨어지고 있는 모습이 보여지고 있습니다. 급격하게 떨어지고 있지는 않지만 이게 지속이 되면서 가속이 붙으면 많이 떨어질 것 같네요. 참고하시고,
다음으로 전세 거래를 보면,
최근 1월 5일에 105동 21층 물건이 5억 5천에 거래가 되었고, 12월 28일에는 5억 3천에 거래가 되었습니다. 여기도 전세의 최고가와 평균가는 점점 올라가고 있습니다. 이런 모습이 수원 안에 여러 단지에서 보이네요.
그리고 여기 전세 호가도 찾아보니 낮은가격순으로 보면 113동 4층 물건이 4억 8천부터 최고가 5억 6천만원까지 최신순으로 5억 5천, 4억 8천, 4억 9천 이렇게 나와 있습니다.
화서역파크푸르지오 전세도 앞에서 보신 광교중흥S클래스와 비슷하네요.
수원 매교역 푸르지오SK뷰 흐름은?
마지막으로 살펴 볼 단지는 매교역푸르지오SK뷰 입니다.
여기 전용 59m2 거래를 보면, 12월 26일에 115동 16층 물건이 4억 6천에 매매 거래가 있었습니다.
11월에 있었던 거래에 비해 1억 5천만원 빠졌는데, 현재 호가는 6억 9천부터 나오고 있습니다.
그리고 여기 전세도 올라가고 있는 모습입니다.
추가로 여기 전세 호가를 보시면, 가격들이 상방에 몰려있는 것을 보실 수 있습니다. 여기도 앞의 단지들과 비슷하네요.
여기까지 수원에 있는 인기단지 3개의 단지 흐름을 보셨는데 어떠신가요? 뭐 아직은 찔끔 떨어졌다고요? 아직 멀었다고요? 네, 제대로 보셨습니다.
제가 보기에도 움직임이 크다 라고 보기엔 어려운데요.
하지만 여기서 주목해야 할 점은 매매 호가는 내려가고 있고, 전세가격은 올라가고 있다는 점 입니다.이런 저의 코멘트도 참고하시고 다음 수원아파트 앞으로 어떻게 될지 이야기를 해보겠습니다.
조만간 수원은 이렇게 됩니다!!
마지막으로 수원 아파트 앞으로 어떻게 될거냐에 대해 말씀드리자면, 당분간 매매가는 하락 상태가 이어 질 것 같습니다.
개인적으로는 호가는 조금씩 내려 갈 거구요. 나왔던 매물들이 급해져서 1,2억 싸게 계약이 되는 케이스들이 나올 것으로 봅니다. 그 모습이 지난 22년 하반기부터 시작된 하락장과 동일하게 갈 것으로 예상을 하는데,
그래서 매수를 생각하시는 분들에게 아직 집값 바닥이 아니니까 기다려야 한다. 하지만 가격대를 잘 정해놓고 내 집 마련 할거면 임장 계속 다녀야 한다라고 말씀드리고 있습니다. 이유가 요즘 워낙 정보나 하락 상승 전환이 빠르기 때문인데요.
사실 지난 하락장에서도 부지런하게 움직이신 분들만 급급매 수준 가격을 잡았습니다. 그래서 부지런히 움직이라는 말씀드리구요. 저는 사실 3,4월까지는 지켜봐도 될 거라고 생각하고 있습니다.
그 이유로 앞에서 말씀드린 조금 더 조정이 될 것으로 보이는 것 하나와 실제로 무주택자들이 움직이지 않고 있다는 점을 꼽는데요.
하지만 여기서 3,4월이라고 말씀드리는 이유는 1,2월에 전세가 오르는 것을 봐서 3,4월에 매수수요가 생길 수 있다라고 보기 때문입니다.
요즘 상담을 해보면,
신생아특례대출 요거 이용하려고 타이밍 보고 있는 분들이 많으시더라구요. 요게 23년 특례보금자리론의 역할을 하지 않을까 싶은데, 쪼금 오르더라도 안전하게 3,4월까지는 보잔 말씀을 드리고 있습니다.
다음으로 전세에 대해 말씀드리면 전세는 단기적으로 오를 것으로 보고 있습니다. 지금 겨울 비수기철인데 전세 가격이 상방에서 머물면, 2월에 이 물건들이 소진이 되면서 한방 더 올라갈 것이라고 보거든요.
그리고 이게 전세가율을 좁게 만들면.. 여기서 갭투자가 나올 것으로 보고 있습니다. 하지만 이건 상반기 이후에나 나오지 않을까 싶은데요.
사실 이건 부동산PF와도 상관이 있습니다. 이런 이슈가 생기면 계속 전세 살려고 하잖아요. 저는 이게 영통역 자이 프라시엘 계약률과도 영향이 있을 거라고 보는데요. 여기 경쟁률 높지 않겠지만 당첨이 되신 분들 계약 직전에 취소하는 사태 나올거라고 생각합니다.
참고하시구요.
마무리를 하며..
이번 글에서 수원 아파트의 현황과 앞으로 어떻게 될 지에 대한 저의 생각을 말씀드렸습니다.
관심이 가신다면 수원에 대해 좀 더 검색해 보시길 바랍니다.
이번 글에서 언급된 내용들에 대하여 좀 더 궁금하신 내용이 있으시다면 댓글로 남겨주세요!! 최대한 빠르게 답변을 드리도록 하겠습니다.
다음 포스팅에서도 부동산 투자에 도움이 되는 정보 나누어 드리도록 하겠습니다.
감사합니다. 좋은 하루 보내세요.
