요즘에도 송도아파트 관심있으신 분 정말 많습니다.
이게 그 만큼 송도에 살고 싶어하시는 분이 많다는 이야기인데요. 그래서 그런지 떨어져라 기도하시는 분들도 많고, 송도는 무조건 오른다!! 가즈아~~ 외치시는 분들 많습니다.
두 진영 다 이해가 가는데요.
지금 금리가 7% 수준이라고 해서 아파트 가격이 떨어져야 부담이 덜한 것도 맞고,
송도가 깨끗하고 살기 좋고, 글로벌 기업들이 줄줄이 입성하기 때문에 수요가 오를 여지가 있는 것도 맞습니다. 하지만 아무리 입지가 좋고 워너비라고 해도, 전반적인 부동산 흐름 앞에서는 거스를 수가 없는데요.
지금 송도 부동산은 이렇습니다!!
그래서 송도 부동산 시장 이야기를 찾아보니,
송도의 아파트값이 오름세 주춤하고 있다. 송도동 매물 3달 새 25% 급증했다 라는 기사가 나왔고, 한달 전에는 송도 아파트시장 혼조세다. 거래가가 올라가는데 청약은 부진하다 라는 기사가 보입니다.
청약 이야기는 월드메르디앙 송도에 대한 이야기를 하는데요. 근데, 여기는 꼭 보셔야 할게 주상복합이고 후분양 단지라는 점입니다.
분양가는 8억 5천 정도에 나왔는데, 주위 아파트에 비해서는 비싸다 느낌은 아니지만,
학군 수요가 많은 1공구라도 주상복합의 인기는 좋진 않습니다. 이런 수요의 차이가 청약 결과에서 나온 것 같네요.
참고글 : 시한폭탄 검단 아파트 “집값 희망을 버리세요!!”
그렇다고 현재 송도의 흐름을 긍정적이다라고 볼 수는 없는데요.
가장 큰 이유가 거래량과 매물수에서 볼 수 있습니다.
여기 송도가 속한 인천 연수구의 데이터를 정리해보니, 사실 연수구는 아직까지 오르고 있습니다. 최근 발표된 11/6기준 데이터로는 전주 대비 0.01% 상승했습니다. 하지만 이게 10월 이후로 계속 상승폭이 완화가 되고 있구요.
아래 인천 데이터를 보시면 여긴 이미 하락으로 전환한 상태입니다.
트렌드가 바뀌었다고 보이실텐데, 확실히 연수구가 인천 안에 선호지역이라 하락 반영이 늦습니다.
이건 부동산에 관심있는 분이라면 알고 계실텐데요.
그러면 연수구는 안 떨어질 수 있지 않냐? 라는 반문 하실 수 있어서, 요즘 이야기 나오고 있는 거래량과 매물수도 찾아봤습니다. 연수구의 매매 관련 데이터를 보시면, 거래량은 계속 줄고, 매물은 늘고 있습니다.
지금 사실 11월 거래량이 좀 위태위태 하고요. 매물량을 보시면 여기저기 전세 가격 많이 올랐다고 하는데 크게 줄지 않았습니다.
이게 매매가 안되니까 전세로 물건이 몰리고 있는거고, 이제 전세 비수기철도 오고, 가격도 높다보니 거래가 많지 않다 라고 봅니다. 이런 데이터들을 통해 송도부동산 시장 사실 처참하다 라고 느껴 지실 수 있습니다.
하지만 여기서 송도의 가격을 보진 않았잖아요.
그래서 이제 송도 안에 인기 단지들의 최근 가격을 보고, 지금 송도 가격 흐름이 어떤지 그리고 우리는 어떻게 대응을 하는 게 좋을지 이야기 해보겠습니다.
송도아파트 지금 가격은 이렇습니다.
이번에는 송도 안에 단지들의 가격을 자세히 보겠습니다.
여기서 여러 단지의 가격을 살펴 볼텐데요.
송도 집값 분석 : e편한세상송도
먼저 송도 8공구에 위치한 e편한세상송도를 보겠습니다.
이 단지는 2018년 10월에 입주 한 2,708세대 단지인데요.
여기도 인기가 많은 단지입니다.
송도에서 인기 2위 하는 단지인데요.
이 단지 근처에 초등학교가 바로 있고,
주변에 공원이 바로 있어서 살기 좋다고 하는데,
제가 봤을 때는 송도에서 상대적으로 신축인데다 저렴해서 인기가 좋은거라고 봅니다.
참고하시고,
여기 전용84m2 매매 가격을 보면,
최근 11월 2일에 112동 3층 물건이 6억에 거래가 되었고,
9월 8일에는 5억 4,000만원에 거래가 되었고, 9월 3일에는 7억 100만원에 거래가 되었습니다.
10월에 거래가 없다가 11월에 6억 거래가 나왔는데,
9월 평균 가격대인 7억에 비해서 저층이라는 점 고려해도 살짝 낮아보입니다.
실거래가가 살짝 떨어졌다는 점 참고하시고,
매도호가도 찾아보니,
급매로는 14, 17층 물건이 6억 7천에 나와있고,
낮은가격순으로 앞에서 보신 급매 6억 7천만원부터 최고가 8억 7천만원까지
최신순으로 6억 7천, 7억 8천, 7억 이런 순으로 나와 있습니다.
사실 현재 호가는 실거래가 보다 낮다지고 있고,
최근에 호가들이 하향 평준화가 되고 있습니다.
참고글 : 인천 루원시티 아파트 “비상발령, 이제 다 끝났습니다!! ”
그리고 매물들의 평균 호가는 7억 정도로 보입니다. 7억에 매물들이 많이 몰려있네요.
다음으로 전용84m2 전세 거래도 살펴보면,
여기 전세거래는 계속 나오고 있는데요.
최근 11월 10일에 110동 29층, 107동 14층 물건이 3억 3천만원에 거래가 되었습니다.
10월에는 3억 7천만원에 갱신 거래도 있었습니다.
확실히 전세가의 평균 타점이 올라가는 모습을 보이고 있는데요.
전세 호가도 살펴보면,
급전세는 나와있지 않고,
낮은가격순으로 융자낀 물건 3억부터 최고가 4억까지
최신순으로 3억 7천, 3억 3천, 3억 이렇게 나오고 있습니다.
전세가격도 확실히 올랐다고 보여지는데요.
2~3개월 전에 비해 호가 기준으로 2~3천만원은 올랐다고 보여집니다.
하지만 이게 더 오를 것 같다라고 보기에는 쉽지 않을 것 같은데,
이건 다른 단지도 살펴보고 또 정리해보겠습니다.
송도아파트 가격 분석 : 풍림아이원2단지
다음으로는 살펴 볼 단지는 풍림 아이원 2단지 입니다.
여기 전용 84m2 매매 거래를 보면
최근 11월 6일에 205동 21층 물건이 6억 3,700만원에 매매 거래가 되었고,
11월 4일에는 212동 17층 물건이 5억 8,000만원, 10월 26일에는 5억 9,000만원에 거래가 되었습니다.
여기는 최근 가격을 보면 다시 오르는 거 아닌가 싶은데요.
6억 3,700만원 거래는 사실 23년도 최고가 입니다.
하지만 그 외의 가격들은 내려가는 흐름을 보인다는 점 참고하시고,
매도호가를 찾아보니,
급매로 212동 17층 물건이 5억 9천만원에 나와있습니다.
한 달전 매물이라서 실효성은 없을 듯 보이고,
낮은가격순으로 205동 2층 물건이 5억 4천만원부터 최고가 7억 8천만원까지
최신순으로 6억, 5억 7천, 6억 5천 이런 순으로 나와 있습니다.
호가의 평균가는 6억정도로 보이는데요.
사실 실제로 최근에 나오는 호가들이 5억 후반대로 몰리는 경향이 확인이 되긴 합니다.
하지만 아직까진 급격하게 떨어지고 있다라고 보이진 않네요.
이 점도 참고하시고,
다음으로 전세거래를 보면,
최근 10월 31일에 201동 12층 물건이 3억 3,500만원에 매매 거래가 되었고,
10월 23일에는 202동 6층 물건이 3억 5,000만원, 10월 18일에는 3억 1,000만원에 거래가 되었습니다.
그리고 9월에는 5억 거래도 있었네요. 사실 요건 좀 이상한데!! 암튼 전세 계약이 3억 초반대에서 계속 나오고 있습니다. 평균 거래가격은 오르고 있었고,
호가도 찾아보면,
최저가 순으로 212동 13층 물건 3억 1,000만원부터 최고가 4억까지 최신순으로 3억 천만원, 4억 이렇게 나오고 있는데, 전세 가격이 올라가고 있다라고 보이진 않습니다. 최근에 등록되는 가격들이 3억 초반대라는 점 때문인데요
실제 현장에서 약간의 조율이 될 수 있다는 점 반영하면 좀 더 보수적으로 접근하셔도 될 것 같습니다.
여기까지 송도 풍림아이원2단지 가격 이야기드려봤고,
송도아파트 가격 분석 : 송도더샵센트럴시티
마지막으로 살펴 볼 단지는 2018년 9월 준공 된 송도더샵센트럴시티 입니다.
여기 전용 59m2 거래를 보면,
최근에 10월 28일에 201동 26층 물건이 6억 3,000만원에 거래가 있었고, 10월 23일에는 6억, 21일에는 6억 2,000만원에 거래가 있었습니다.
최근 흐름을 보면 최고점 찍고 살짝 살짝 내려가는 모습인데요. 여기도 송도 안에 신축단지들과 비슷하게 매도호가가 내려가고 있진않구요. 참고로 전세도 다른 단지들과 비슷한 모습을 보이고 있네요.
이 내용도 참고하시길 바랍니다.
요즘 송도 집값 이렇네요!!
여기까지 인천 송도 안에 3개의 단지 흐름을 보셨는데 어떠신가요?
아직 뭔가 확 떨어지는 느낌은 아니라고요?
네, 제대로 보셨습니다.
아직 매도호가는 최근 실거래가격보다 높은 상황입니다.하지만 호가가 떨어지는 단지가 나왔다는 게 의미가 있는데요.
비록 구축이기 하지만 이 모습이 좀 더 이어질 수 있습니다. 대부분 사람들이 가격을 정확하게 보지 않아서 움직이지 않을 확률이 높고,
앞에서 매매량, 매물수 관련 부정적인 기사들이 넘치잖아요. 그렇다면 현재의 호가는 분위기가 반전이 되지 않는 한 더 떨어질 수도 있습니다.
이 점도 참고하시고 다음 송도에 대한 저의 예상 부분으로 넘어가도록 하겠습니다.
송도 아파트 앞으로 이렇게 움직입니다!!
다음으로는 송도 앞으로 어떻게 움직일지에 대한 의견을 이야기 드려보겠습니다.
사실 앞에서 보신대로 송도아파트 뭔가 움직임이 보이고 있습니다.
하지만 이 움직임이 빠르게 전개가 될 것 같다라고 보지는 않습니다. 이유가 송도도 투자자들보다는 실거주자의 움직임이 컸기 때문인데요.
그래서 큰 폭의 하락!! 여기서 크게 움직여야 10~20% 정도 하락이 생길 것 같다라고 보는데,
이것도 최악의 경우라고 봅니다.
제가 말씀드리는 최악의 경우가 되려면 금리가 폭등하는 상황에서 전세 상승 마저 꺾여버려야 하는데,
사실 전세가 상승은 좀 멈춰질 것이라고 봅니다. 이유가 앞에서도 보셨지만 최근에 호가들이 비교적 낮은 가격 쪽으로 올라오기 때문과
이제 11월, 12월 전세 비수기 철로 움직이기 때문입니다. 사실 수능이 끝나고 학군지는 전세/매매 성수기로 돌아서긴 하지만,
현재 송도의 메인은 학군지라기 보다는 신축과 일자리 위주의 수요이기 때문에 학군지 호황을 누리긴 어렵다라고 봐서
전세 상승보단 보합이나 약하락으로 당분간 움직이지 않을까 하고,
그렇다면 남은 건 금리인데,
이게 언론 기사나 뉴스를 보면 오를 것처럼 나오는데, 실제 데이터들은 떨어질 것 같은 데이터들이 보이고 있습니다.
한 예로, 미국 국채 수익률이 4.5% 아래로 떨어졌다는 말이었는데요.
이런 내용들이 우리나라 금리에 영향을 미치는 데는 시간이 좀 걸리겠지만, 심리적으로 움직이게 만들 수 있다라고 봅니다.
어차피 금리가 내릴거라면 집값이 오를텐데, 지금 금리가 비싸다면 급매 나올 때 잡자 이렇게 생각할 수 있을테니까요.
그래서 제 생각에는 1월까지는 송도와 송도 상위 지역들의 흐름을 지켜보고 움직이는 게 어떨까 합니다.
그렇다고 그 때까지 기다리다 1월이 되면 다시 봐야겠다 하지 마시고,
앞에서 말씀드린 금리, 전세가격동향, 매물 증가수, 실거래 가격을 보시면서 흐름을 판단하셨으면 좋겠습니다. 1월 전에도 반전이 되거나 하락이 가속화가 될 수 있으니까요!!
요즘 부동산 흐름이 너무 빠릅니다. 반전도 빠르고 하락도 빠른데요. 이런 흐름 잘 잡으시면 여기서 큰 돈 버실 수 있을 거라 생각합니다.
마무리 : 결론
이번 포스팅에서 송도의 아파트 현황과
앞으로 어떻게 될 지에 대한 저의 생각을 말씀드렸습니다.
관심이 가신다면 영상이 끝나고 이 지역에 대해 좀 더 검색해 보시길 바랍니다.
이번 영상에서 언급된 내용들에 대하여 좀 더 궁금하신 내용이 있으시다면 댓글로 남겨주세요!!
최대한 빠르게 답변을 드리도록 하겠습니다.
다음 포스팅에서도 부동산 투자에 도움이 되는 정보 나누어 드리도록 하겠습니다.
감사합니다.
여기까지 부동산에 대한 인사이트를 드리는 율트리이었습니다.
