서울 전역의 집값이 다시금 출렁이고 있는 가운데, 최근 양천구와 관련된 기사들이 연달아 등장하고 있습니다. “서울 집값 상승세가 꺾였다”라는 헤드라인과 함께, 많은 분들이 양천구의 변화를 특히 예의주시하고 있는데요. 실제로 양천구는 그동안 상당한 상승세를 이어오며 주목받은 지역입니다. 하지만 최근 들어 거래량이 5분의 1토막이 나며 잠시 주춤하는 분위기를 보이는 것도 사실입니다.
그렇다면, 지금 양천구는 과연 떨어지는 걸까요? 아니면 다시 오를 준비를 하고 있는 걸까요?
결론부터 말씀드리면, 단기적으로 일부 단지는 하락 조짐이 있지만, 전체 흐름은 상승세가 유지되고 있다는 점을 먼저 짚고 가야 합니다.
11월 양천구의 공식 거래량은 10월 대비 약 20% 수준으로 줄었습니다. 이는 시장에 거래 주체가 줄어드는 ‘위험 신호’가 될 수 있습니다. 거래량이 급감하면 급매가 늘어나고, 그 급매조차 소화되지 못하는 시장에서는 가격이 하락할 수밖에 없기 때문입니다.
실제로 하락 거래도 발생하고 있습니다.
예를 들어, 1988년 입주한 목동신시가지 11단지 전용 66은 11월 21일 거래가 18억 5천으로 잡혔는데, 이는 불과 20일 전보다 1억 5천이 떨어진 가격입니다. 층수 차이 때문이라고 보기엔 조정폭이 꽤 큰 편이지요.
그런데 중요한 점은, 동시에 상승 거래도 꾸준히 나오고 있다는 것입니다.
KB지수를 보면, 양천구 매매는 전주 대비 0.139% 상승, 전세 역시 0.245% 상승하여 오히려 강한 흐름을 유지하고 있습니다. 시장의 체력 자체는 아직 견고하다는 뜻입니다.
왜 이런 상반된 현상이 양천구에서 동시에 벌어질까요?
원인을 나눠보면 다음과 같습니다.
■ 1) 매물 부족이 가격을 떠받치는 중
양천구는 매매·전세·월세 모두 매물 절대량이 부족한 지역입니다.
특히 전세는 수능 이후 학군 수요가 몰리면서 겨울 시즌마다 가격이 튀어 오르곤 합니다.
실제로 양천구는 강남·서초와 함께 ‘학군 연동 상승’이 나타나는 곳이기 때문에, 겨울 방학 이후 전세 가격 급등이 반복되는 지역입니다.
■ 2) 서울의 높은 가격 때문에 ‘대체 수요 이동’
최근 양천구에서 김포 한강신도시로 넘어가는 사례가 늘고 있습니다.
평수는 넓어지고, 쾌적해지고, 가격 부담은 줄어드니 당연한 선택일 수 있습니다.
하지만 문제는, 다시 서울권으로 돌아오기 어려워진다는 점입니다.
서울은 오르면 1~2억씩 갑자기 뛰어버리기 때문에 ‘되돌리기’가 쉽지 않습니다.
이 때문에 많은 실수요자들은 결국 “양천구는 지금도 비싸지만, 더 오를 수 있다”고 판단하고 매입을 결정하고 있습니다.
■ 3) 실제 신고가 흐름도 여전히 존재
대표적으로 목동 금호어울림 전용 84의 최근 거래를 보면,
- 11월 22일 / 106동 3층 / 13억 8,500만원 신고가
- 11월 21일 / 105동 2층 / 12억 거래
전형적인 ‘저층 신고가’ 패턴이 나타나고 있습니다.
이는 시장 심리가 살아 있다는 뜻입니다.
■ 4) 신축 단지는 오히려 더 강세
신월동 목동센트럴 아이파크 위브의 경우,
- 10월 거래: 10억 7천
- 11월 거래: 10억 3천
계속 거래가 나오며 가격이 유지되고 있습니다.
전세도 5.8억에 거래되며 확실한 상승 흐름을 보이고 있습니다.
전세 매물이 현재 4개뿐이라는 점도 주목해야 합니다.
즉, 시장이 무너지고 있는 게 아니라,
매물은 줄었고 수요는 그대로라 가격이 쉽게 떨어지지 않는 구조라는 의미입니다.
■ 5) 규제 영향은 있으나 장기적으론 상승 요인
양천구는 토허제 때문에 실거주 의무가 생겼고,
규제지역으로 묶이면서 대출 한도도 줄었습니다.
이로 인해 매수 부담이 커진 건 사실입니다.
하지만 장기적으로 보면,
- 통화량 증가
- 인플레이션
- 환율
- 주택 공급 부족
이 네 가지가 부동산 가격 상승에 유리한 환경을 만들고 있다는 점을 무시할 수 없습니다.
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