안녕하세요. 부동산의 흐름을 정확하게 짚어드리는 마청플입니다.
“경기도에서 약발 끝나가는 10.15 대책”, “분당 집값 뛰자 용인 수지도 들썩” 최근 쏟아지는 용인시 부동산 관련 기사 헤드라인입니다. 여러분은 요즘 용인시 시장 분위기, 어떻게 보고 계신가요?
불과 한 달 전보다 호가가 2~3천만 원씩 훌쩍 뛰어오른 단지들을 보며 “지금이라도 사야 하나, 아니면 다시 떨어질 때를 기다려야 하나” 불안한 마음이 드실 겁니다. 실제로 현장의 열기는 뉴스에서 대서특필하는 것만큼이나 뜨겁습니다.
하지만 단순히 “올랐다”는 사실에만 집중해서는 안 됩니다. 현재 용인시의 거래량과 수요 이동에서 **’뭔가 이상한 흐름’**이 감지되고 있기 때문입니다. 오늘은 이 흐름을 냉정하게 분석해 드리고, 기흥역 더샵이나 용인 푸르지오 원클러스터 같은 주요 단지들의 실거래가 분석을 통해 앞으로의 용인 집값 전망을 명확하게 제시해 드리겠습니다.
1. 용인 집값, 하락할 수도 있다고 보는 이유 (수요의 분산)
저희는 무조건적인 상승론자가 아닙니다. 사실 용인 집값이 조정받을 가능성도 배제할 수는 없습니다. 가장 큰 이유는 ‘수요의 분산’ 때문입니다.
현재 용인 전세 시장을 보면 공급이 부족해 가격이 폭등할 것 같지만, 생각보다 상승 폭이 크지 않은 경우가 있습니다. 왜 그럴까요? 바로 전세 수요자들이 두 갈래로 나뉘고 있기 때문입니다.
- 매매 전환: 전세가 상승에 피로감을 느껴 아예 집을 사버리는 수요.
- 하급지 이동: 용인 수지구의 높은 주거 비용을 피해 상대적으로 저렴한 기흥구, 수원 고색동, 멀리는 화성시나 오산시로 이탈하는 수요.
이렇게 수요가 흩어지다 보니 우려했던 것만큼 환율 치솟듯 집값이 폭등하지 않을 수도 있다는 신중론도 일리가 있습니다. 하지만, 그렇다고 손 놓고 기다리기만 해서는 절대 안 됩니다.
2. 그럼에도 불구하고 ‘상승’을 점치는 데이터 (KB지수 & 공급부족)
조정 가능성에도 불구하고, 지금 용인시 집값은 명백히 우상향 곡선을 그리고 있습니다. 데이터는 거짓말을 하지 않습니다.
- KB 매매지수: 용인시는 여전히 상승 추세이며, 전주 대비 0.135% 상승했습니다.
- KB 전세지수: 전주 대비 0.119% 상승하며 매매가와 전세가가 동반 상승하는 커플링 현상을 보입니다.
무엇보다 무서운 것은 매물 잠김 현상입니다. 용인시 전체적으로 매도 물건이 줄어들고 있습니다. 파는 사람이 줄어들면 가격은 오를 수밖에 없습니다. 이미 용인 거주자 중 일부가 수원이나 오산으로 밀려나고 있지만, “용인은 사놓고 기다리면 돈이 된다”는 학습 효과 때문에 대기 수요는 여전히 탄탄합니다.
- 강남 접근성: 신분당선 및 광역버스를 통한 우수한 강남 출퇴근 환경.
- 자족 도시의 기능: 삼성전자 반도체 클러스터 등 대규모 일자리 확보.
- 우수한 학군: 수지구를 중심으로 한 탄탄한 교육 인프라.
이러한 펀더멘털 때문에 장기적으로 용인 부동산은 우상향할 가능성이 매우 높습니다.
3. 주요 단지 심층 분석: 지금 들어가도 될까?
현장의 온도를 가장 잘 보여주는 두 가지 사례를 가져왔습니다.
① 용인 푸르지오 원클러스터 (처인구 분양)
최근 많은 분이 관심을 갖는 단지입니다. 분양가가 5억 원대부터 시작해 부담스럽지만, “반도체 호재 때문에 무조건 오른다”며 청약을 넣거나 선착순 줍줍을 노리는 분들이 많습니다.
하지만 주의가 필요합니다. 저희 마청플 쪽에 “반도체 호재만 보고 샀는데 팔아달라”고 연락 주시는 분들이 늘고 있습니다. 입지와 상품성을 꼼꼼히 따지지 않고 ‘호재’라는 단어에만 취해 묻지마 투자를 하시면 낭패를 볼 수 있습니다. 반드시 주변 시세와 비교해보고, 본인의 자금 여력에 맞는 수익률 계산을 선행하셔야 합니다.
② 서희 스타힐스 포레스트 (23년 3월 입주)
이 단지의 전용 60타입 거래 내역을 볼까요?
- 11월 28일 (5층): 3억 9천만 원
- 12월 12일 (18층): 4억 5백만 원
불과 2주 만에 호가가 오르고 실거래가 따라붙고 있습니다. “너무 비싸다”고 외면하는 사이, 누군가는 계약금을 입금하고 있습니다.
③ 기흥역 더샵 (18년 11월 입주)
기흥구 구갈동의 대장주급인 이 단지의 흐름은 더욱 놀랍습니다.
- 12월 6일 (101동 30층): 8억 5천5백만 원
- 12월 7일 (104동 27층): 8억 6천만 원
10.15 대책 발표 후 잠시 주춤하나 싶었지만, 보란 듯이 거래가 터지며 가격을 밀어 올리고 있습니다. 규제 지역 지정, 대출 축소, 토지거래허가구역 지정 등 온갖 악재에도 불구하고 상승세가 꺾이지 않는다는 것은 그만큼 매수 심리가 강력하다는 증거입니다.
특히 전세 시장이 심각합니다. 현재 이 단지의 전세 등록 매물은 고작 4개뿐입니다. 그나마 나와 있는 매물도 5억 3천만 원을 넘어가고 있습니다. 다가오는 겨울 방학 이사철과 강남 학군지 전세난이 겹치면, 용인 전세가는 더욱 가파르게 오를 것입니다.
4. 마청플의 제언: 기다림은 답이 아닙니다.
“내년에 2억은 떨어져야 정상 아니냐”, “거품이다”라고 말씀하시는 분들의 심정도 이해합니다. 하지만 냉정하게 현실을 봐야 합니다.
과천, 성남 등 상급지는 이미 신고가를 갱신했습니다. 상급지가 오르면 시차를 두고 용인 같은 중상급지도 결국 따라 오르게 되어 있습니다(키 맞추기). 집주인들이 굳이 싸게 팔 이유가 없습니다. 팔고 갈 곳이 마땅치 않기 때문입니다.
통화량 증가, 인플레이션, 환율 상승, 그리고 서울/수도권의 공급 부족. 거시 경제의 모든 지표가 **’자산 가격 상승’**을 가리키고 있습니다.
지금 전세로 들어가서 10년 뒤 은퇴 후 집을 사겠다는 계획은 너무나 위험합니다. 그사이 집값은 더 오를 것이고, 전세금 올려주느라 가슴 졸이는 생활을 반복해야 할지도 모릅니다.
결론을 말씀드립니다. 용인시 내에 관심 있는 단지가 있다면, 특히 인기 단지나 신축 위주라면 지금 적극적으로 움직이십시오. 전세보다는 매수가 유리합니다. 감당 가능한 선에서 내 집 마련을 하는 것이, 인플레이션 시대에 내 자산을 지키는 가장 확실한 방법입니다.
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