안녕하세요. 이번 포스팅에서는 남양주 별내신도시 아파트 집값 이야기를 해보겠습니다. 별내신도시 집값 동향 파악해 보시길 바랍니다.
화면에 보이시는 단지는 경기도 남양주시 다산동에 있는 다산 e편한세상자이 입니다. 여기는 남양주시 1위하는 단지인데요. 당연히 별내신도시보다 서울권에 가까이에 있기 때문에 인기가 많고, 내년에 연장 될 8호선 때문에도 많은 사람이 가격 흐름을 보고 있는데,
여기 전용 59m2 거래 내역을 보면, 2월 17일에 3511동 2층 물건이 6억 7,500만원, 1월 31일에는 3508동 12층 물건이 6억 9,000만원에 거래가 되었습니다. 작년 11월에 7억 4,500만원까지 올랐다가
살금살금 밑으로 내려가고 있는 것 같은데요. 큰 폭은 아니지만 살짝 불안한 모습인데.
여기에 전세 흐름도 살펴보면 최근에는 4억, 4억 2천 거래가 많이 나오고 있습니다. 상승보다는 정착으로 보는 게 맞는데.. 신생아 특례대출로 돈이 풀리고 있고, 하반기에 금리가 내려갈 거라는 심리가 강한 시장에서
매매, 전세 둘다 지지 부진한 신호를 보인다는 게 긍정적이여 보이진 않는데요.
여기에 매물도 1월을 기점으로 다시 위로 향하고 있는 모습이고, 최근 하락 거래도 보시면 여전히 3억 30% 하락거래가 많이 나오고 있는 상황입니다.
그래서 이런 신호가 유지가 된다면 앞으로 계속 하락하지 않을까 기다려야 한다는 분들 많은데, 이와는 반대로 지금 움직여야 한다라는 분들도 제법 있습니다.
그 이유 중에 하나가 수원 쪽 미분양 아파트 계약이 되는 것 때문인데요.
얼마 전 수원 매교역 팰루시드 선착순 동호수 지정할 때 엄청난 계약이 나왔습니다. 대략 50~100건 정도 나온 것으로 알려져 있는데요. 매매와 전세 가격이 지지 부진한 상황에서 움직이는 사람들이 있다는 것을 보고,
아직 수요는 있고, 더 오를 것이니 지금 당장 움직이는 게 맞다라고 주장을 하고 있습니다. 과연 어떤 게 맞을까요? 별내신도시 아파트 지금 어떻게 해야 할까요?
참고글 : 너나 사라!! 비웃던 ‘이곳’ 오픈하니…분양권 투자자들 휩쓸어ㅠㅠ….그 이유를 들어보니!!???
결론부터 말씀드리자면 조금 더 지켜보시는 것을 추천드리고 싶은데요.
그 이유는 뒤에서 별내 신도시 단지들 흐름을 보면서 하나 하나 설명을 드릴테니까 끝까지 들어보시길 바라겠구요.
이제부터는 별내신도시 이야기를 할텐데 지금 이 지역의 아파트 가격 흐름은 어떤지,
실제 시장은 어떻게 움직이고 있는지를 별내신도시 안에 있는 별내자이더스타, 별내아이파크 등과 같은 단지들을 보면서 말씀드리고,
추가로 최근에 이슈가 되고 있는 자산 시장 움직임이집값을 어떻게 움직이게 할지도 이야기 해보도록 하겠습니다.
이제부터 집중해서 들어보십시오.
남양주 별내는 지금 어떨까요?
이번에는 남양주 별내신도시 부동산 지금 어떤 흐름을 보이는 지 알아보겠습니다.
먼저 매매가격지수 흐름을 보시면 경기도, 남양주시 모두 하락하고 있는데요. 1/1부터 계속하락 하고 있고 12주 동안 대략 1.2% 정도 하락한 것으로 보이고, 전세 지수는 2월 이후로 다시 상승세로 돌아섰습니다.
앞에서 보신 다산신도시 아파트의 흐름과는 달라 보이는데요.
사실 이게 시차가 있기 때문에 다를 수 있다는 점, 남양주시가 엄청 넓고 다양한 단지가 있다는 점 꼭 잊지마시길 바랍니다.
다음으로는 별내신도시 안에 단지들 가격을 살펴보겠습니다. 먼저 볼 단지는 2012년 준공 된 남양주 별내 아이파크 입니다. 사실 별내에서는 아이파크 단지를 많은 분들이 보시는데요. 그 이유가 4호선 별내 별가람역과 가까이에 있는 역세권 단지이기 때문입니다.
사실 역과의 거리는 2단지가 가까워서 인기가 더 좋지만, 단지 앞에 상권이 크게 형성되어 있기 때문에 이를 불쾌 해 하시는 분들이 많은데요.
그런 내용이 공감이 가는 게, 별내신도시를 고려하시는 분들의 경우 한적하고 여유로운 환경이 마음에 들어서 알아보시는데, 역세권의 팍팍함과 복잡스러움이 거슬릴 수 있거든요.
하지만 그 와는 별개로 가격은 역세권과 상권이 형성이 잘되어 있는 쪽으로 움직이는데, 실제로 2단지가 인기가 좀 더 좋긴 합니다. 물론 좀 더 소형 평수 대로 구성이 되어 있는 이유가 있기도 하구요.
이 점도 참고하시고,
다시 돌아와 남양주 별내 아이파크 1단지 전용 124m2 매매 가격을 보면, 최근에 거래가 다시 늘고 있다 보여지는데,
3월 5일에 1606동 7층 물건이 8억, 2월 17일에는1602동 6층 물건이 8억에 거래가 되었고, 1월 20일에는 1602동 9층 물건이 8억 5천만원에 계약이 되었는데,
가격의 전반적인 흐름은 23년 7월에 9억까지 올랐다가 다시 주춤 주춤 하락하고 있는 모습으로 보이고 있습니다.
다음으로 매도호가도 찾아보니, 급매물은 1605동 3층 물건이 8억 5,000만원에 나와있고,
일반 매물들은, 낮은가격순으로는 1606동 저층 물건이 8억부터 최고가 10억까지 최신순으로는 8억 8,000만원, 9억, 8억 5천만원 수준으로 나오고 있구요. 현재는 매물들이 8억 5천 정도에 많이 몰려 있습니다.
호가는 거래된 가격에 비해서 높다라고 느껴지는데요. 그래서 호가는 조금씩 내려가고 있다라고 보이고, 실제로 호가보다 낮은 가격에 계약이 나오는 것을 보면, 좀 더 내려 갈 수도 있겠다는 생각도 듭니다.
그래서 좀 더 기다려야 하는 건 아닐까 하는데,
사실 이게 요즘 전형적인 흐름인데요. 이렇게 눈치보고 있을 때 정말 사실 분은 집 보러가셔서 흥정 잘하면 호가보다 싸게 삽니다.
참고하시고,
다음으로 전용 124m2 전세 거래도 보니, 계약된 금액을 보면 3월 19일에 5층 물건이 5억에 갱신 거래가 되었고, 2월 24일에는 1605동 21층 물건이 5억 5천에 도장을 찍었습니다.
전세 거래가 흐름을 보면 6억 3천 최고가를 찍고 5억으로 내려왔고 점점 내려갈 것 같은 흐름을 보이는데,
다음으로 전세 호가도 살펴보니, 현재 급전세는 없고, 일반 매물은 최저가 1607동 5층 물건이 4억 8천만원부터 최고가 1604동 저층 물건이 5억 9천만원까지 나와 있습니다. 최신순으로는 5억 9천, 5억 5천 정도에 나오고 있는 상황인데요.
4억 대 물건은 사실 대출이 껴있는 물건입니다. 그래서 저렴한 건 맞는데 최근 가격보다 낮은 가격에 공식적으로 등록된 매물이 있다는 건 지금 흐름이 좋은 편은 아니다 라고 보셔도 된다고 말씀드리고 싶습니다.
이점도 참고하시고,
별내 아이파크 전용 124m2 현재 상황을 정리 해보면, 최근에 매매 거래는 늘었지만, 지금 호가 수준의 거래가 아니라 더 낮은 수준에서 계약이 되고 있고, 이런 흐름에 따라 호가도 조금씩 낮아지고 있다.
전세도 조금 더 조정이 가능 할 흐름이 나오고 있다!! 정도로 말씀드리고 싶습니다. 저의 코멘트 기억하시고 다음 단지로 넘어가겠습니다.
다음으로는 2019년 12월 입주한 별내 우미린 스타포레를 살펴보겠습니다.
여기 전용 84m2 매매 거래를 보면, 3월 8일에 5404동 5층 물건이 6억 2,500만원에 매매 거래가 되었고, 3월 1일에는 5408동 9층 물건이 5억 9,900만원에 계약이 되었습니다. 여기는 작년 9월에 6억 8,000만원까지 갔다가 이번에 5억 9,900만원까지 내려 왔는데요.
요즘 단지들 흐름이 대부분 비슷합니다. 작년 7~10월 사이 23년 최고가 찍고 이후에 오르락 내리락 하면서 아래로 향하는 듯한 흐름을 보이고 있는데,
다음으로 매도호가를 찾아보니 급매는 5403동 저층 물건이 6억 3천만원에 나와있고,
일반 매물 낮은가격순으로 보면, 5402동 1층 물건이 6억부터 최고가는 8억까지 최신순으로 7억 5천만원, 6억 5천만원, 7억 정도로 나오고 있는 상황인데요.
호가의 평균가는 6억 5천만원 정도입니다. 이 단지 호가는 거래되고 있는 가격보다는 생각보다 높지 않다라고 느껴지실텐데요. 그 이유는 당연히 매도가 쉽지 않기 때문이라는 점 참고하시고,
다음으로 전세 거래를 보면,
3월 21일에 13층 물건이 4억에 거래가 되었고, 3월 6일에도 5405동 10층 물건이 4억에 계약이 되었습니다.여기 전세 가격도 4억으로 수렴하는 것처럼 보이는데요. 앞에서 보신 아이파크와도 비슷합니다.
참 신기하게 이런 흐름 다양한 지역과 단지에서 보이는데요. 저는 이런 흐름을 수요가 적어졌다라고 보고 있습니다. 공급보다 수요가 많았다면 당연히 가격은 올랐을테니까요!!
그리고 여기 전세 호가도 찾아보니 급전세는 없고,
일반 매물들은 5403동 중층 물건이 4억부터 최고가 5억까지 최신순으로는 5404동 고층 물건이 4억 5천, 4억, 4억 3천 이렇게 나오고 있는데, 역시 전세 호가의 경우 거래된 가격과 크게 차이가 나진 않습니다. 그리고 가격들이 내려가고 있는 것이 직접 보이기도 하구요.
이걸 보더라도 별내신도시 전세가가 오르고 있다라고 생각이 들진 않는데,
여러분은 어떠신가요?
마지막으로 살펴 볼 단지는 2023년 12월 준공 된 별내 자이더스타 입니다.
여기 전용 84m2 거래를 보면,
3월 13일에 11층 물건이 5억 4,183만원, 3월 3일에는 7층 물건이 5억 6,232만원, 2월에는 5억 9,604만원에 거래가 있었습니다. 여전히 분양권 거래이고, 역세권 신축이 5억이라 바로 매수하고 싶어질 만한 가격인데요.
하지만 매물은 8억 5천만원부터 나오고 있습니다.
참고로 매매 계약 된 가격은 전세가 수준입니다. 아직 분양권 거래라 뭔가 트릭이 있나봅니다. 정확한 거래 가능한 가격은 현장가서 확인하시길 바랍니다. 저는 호가와 크게 변동은 없을거란 생각이 드네요.
이 점도 참고하십시오.
여기까지 별내신도시에 있는 3개의 단지 흐름을 보셨는데 어떠신가요?
아직은 지켜봐도 될 것 같다고요? 지금이 기회 인 것 같다고요? 네, 그게 맞을 수 있습니다.
하지만 여기서 기억해야 할 점은 매매, 전세 모두 주춤하는 단지들이 하나 둘 나오고 있지만 거래는 전체적으로 많이 나오고 있다는 점 입니다.
이런 저의 코멘트도 참고하시고
다음 별내아파트 앞으로 어떻게 될지 이야기를 해보겠습니다. 이 부분도 중요하니까 놓치지 말고 들어보십시오.
별내신도시 앞으로 이렇게 됩니다!!
마지막으로 별내신도시 앞으로 어떻게 될거냐에 대해 말씀드려 보겠습니다.
앞에서 보신 별내신도시 가격 흐름 어떠셨나요?
단지들 가격 흐름이 23년 최고가를 7~10월 사이에 찍고, 살짝 떨어졌다 다시 올랐다 떨어지거나 오르는 모습 기억나실텐데요. 사실 통상적으로 이런 데이터 흐름은 좋은 신호라고 보진 않습니다. 통계적으로 봐도 평균의 하락 때문에 하락이 이어질 거라고 보는 경향이 있는데요.
그래서 썸네일에서도 이런 신호는 안 나왔으면 하고 적어봤었습니다.
하지만 이와는 다르게 저는 이게 바닥을 다지는 흐름은 아닐까 생각을 하고 있습니다.
사실 지금 아파트 가격 흐름이 대부분 이런 흐름을 보이고 있기 때문에 부동산 시장에서 보단 더 넓은 흐름인 자산 시장에서 찾게 되었는데요. 지금 자산 시장 흐름이 올라가고 있다라고 보기 때문에 당연히 부동산 시장도 이런 흐름을 탈 거다 라고 보기 때문입니다.
비트코인 시장도 1억 2천만원 찍고 9천만원대까지 하락을 했지만 지지선이 생긴 흐름이라고 보고,
다음 지표인 주식시장도 출렁 출렁하면서 위로 향하고 있습니다. 물론 메인, 상승, 주목받는 주식들은 큰 폭으로 올라가고 있구요.
이런 상황에서 부동산이 크게 흔들린다!! 만약에 흔들린다면 이건 역대급 호재가 될 수 있다라고 봅니다. 그래서 지금 부동산 꼭 지켜보시라고 말씀을 드리고 있습니다.
이런 코멘트가 별내신도시도 예외는 될 수 없다고 보시면 되구요. 더군다나 다산신도시의 흐름에 후행으로 움직이는 별내신도시 같은 경우 조금 더 기다리시길 추천드리는데,
말씀드린대로 다산신도시 대장단지 움직임 보시고 움직이셨으면 좋겠습니다.
맨 처음 보신대로 다산 대장아파트 움직임이 그닥 좋진 않죠!! 공감이 가신다면 좀 더 보시길 바라겠고 일단은 3월 4월초까지는 기다려 보십시오.
GTX A노선 개통하고 동탄과 운정 쪽 흐름은 꼭 보셨으면 좋겠습니다. 개인적으로 당장 극적인 변화는 없을 것으로 보이지만 어디까지나 저의 예상이니까 저의 조언도 참고하셔서 좋은 결정 하시길 바라겠습니다.
남양주 별내신도시 아파트 마무리 하며..
참고글 : 눈물의 1,200채!! 살 사람 없다고 웃었지만…… 지금은??….(대반전!!!)👀
이번 포스팅에서 별내신도시 아파트의 현황과 앞으로 어떻게 될 지에 대한 저의 생각을 말씀드렸습니다. 관심이 가신다면 끝나고 이 지역에 대해 좀 더 검색해 보시길 바랍니다.
이번 포스팅에서 언급된 내용들에 대하여 좀 더 궁금하신 내용이 있으시다면 댓글로 남겨주세요!!
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