안녕하세요. 여러분에게 부동산에 대한 흐름과 인사이트를 드리는 율트리 입니다. 이번 포스팅에서는 인천의 검단신도시 아파트 이야기를 해볼텐데요.
요즘 검단신도시에 대한 데이터가 어떤지, 실제 단지의 가격이 어떤지, 이런 가격이나 현장 흐름을 보고 어떻게 생각하는지, 어떻게 하는 걸 추천하는지 이야기 해보도록 하겠습니다.
인천 검단신도시 아파트 요즘 분위기 이렇습니다!!
인천 검단신도시,
여긴 최근에도 분양가가 저렴하게 나와서 청약이 엄청 몰렸는데요.
다 아실겁니다.
10월 4일부터 청약이 시작했던 e편한세상 검단 웰카운티, 그리고 10월 10일에 청약했던 검단신도시 롯데캐슬 넥스티엘 이 두단지가 경쟁률이 엄청났죠!!
웰카운티 전용 59, 84m2 경쟁률을 보면, 최소 12:1 최대로 70:1까지 나왔고, 넥스티엘은 300:1까지 나왔는데요.
왜 이렇게 나왔을까요?
네, 맞습니다. 분양가가 싸게 나와서 그랬습니다.
넥스티엘의 경우 분양가가 5억 후반에 나왔는데, 10월에 검단 입주 단지들이 6억 후반 이렇게 거래가 되고 있었습니다.
1억은 족히 싸게 나왔는데,여러분이라면 이거 참을 수 있으세요? 당첨만 되면 1억인데? 그래서 경쟁률은 높았구요. 그래서 검단은 기회의 땅이라고 했는데, 그 와중에 분위기도 바뀝니다.
10월 초에는 상승하는 분위기였지만, 10월 말이 되면서 금리가 오른다. 거래가 너무 안된다.
요즘 집보러 사람들이 안 온다 라는 말이 돌았는데요.
서울 다른 단지 청약 경쟁률도 좋다보니, 잠깐 이러다 말겠지 했지만 지금 검단신도시가 있는 인천 서구도 주춤하고 있습니다.
먼저, 매매 가격 지수를 찾아보니,
인천 전체 지수는 11월 6일부터 꺾였구요. 서구의 지수는 지난 주와 동일하게 유지가 되고 있습니다.
사실 검단신도시가 인천에서 상급지에 속하다 보니 속도가 느린 걸 수도 있구요. 아니면 지금 잠깐 쉬어가는 모습일 수도 있는데,
다음으로 인천 서구 거래량을 보면,
9월에는 654건, 10월은 현재 11월 18일 기점으로 455건 거래가 되었습니다. 아직 등록기한이 있어서 거래량은 좀 더 늘어날텐데요.
제가 봤을 때 여기서 10~20%까지 늘어난다고 해도 500건대가 될텐데, 그러면 9월에 비해 23% 감소, 8월에 비해 27% 감소한 수치입니다.
긍정적으로 봐도 한달만에 너무 감소폭이 너무 큽니다. 그래서 눈물의 검단이 되기도 하겠다 라는 생각이 드는데, 여기에 10월 전월세 거래를 봐도
9월의 전월세 거래에 비해 전세 거래는 46건 줄고, 월세 거래는 13건 늘어나는 것이 뭔가 이상 신호 아닌가 생각이 드는데요.
다음으로 검단신도시가 있는 원당동으로 범위를 좁혀서, 매물이 얼마나 늘었는지 살펴보니, 매도 물량은 확실히 늘어나고 있는 모습입니다.
물건이 적었던 6월 1일에는 354건 수준이었는데, 11월 18일 기준으로 625건 입니다. 77% 늘어났네요.
그리고 전세도 줄어들었다가 다시 늘어나는 모습인데, 10월 1일에 178개 였던 전세 매물이 211개로 33개 19% 늘었습니다.
왜 이렇게 늘었을까요?
물론 10월에 검단 예미지 더시그너스 입주가 있긴 했습니다만, 10월 입주면 7,8월부터 매물이 늘고 10월부터는 줄었어야 하는데, 그리고 잘 아시겠지만 전세가 늘면 늘었지 매매가 이렇게 까지 안 늘잖아요.
그렇다면 이건 분위기가 반전되서 매도 물량이 나오는 거다 라고 볼 수 있는데,
정확한 건 가격을 봐야겠죠!!
그래서 최근 하락순으로 거래를 찾아보니, 검단신도시 거래는 최고가에 비해 18%, 12% 6% 하락한 거래가 최근에 나온 걸로 보입니다.
이 정도면 층간, 동간 차이 수준 가격 하락인데, 매도 전세 물량은 늘고 거래량은 줄어드는데 가격은 그대로다? 뭔가 앞 뒤가 안 맞는 거 같은데요. 그래서 검단신도시 안에 단지들 가격 흐름을 보면서 분위기를 좀 파악해 보겠습니다.
검단신도시의 아파트 각 단지 가격 살펴보기!!
검단 금호어울림 센트럴 단지 가격 동향
먼저 검단 금호어울림 센트럴을 살펴보겠습니다.
이 단지는 2021년 7월에 입주 한 1,452세대 단지인데요.
여기는 검단신도시에서 가장 인기가 많습니다.
댓글도 살펴보면,
전세 줘서 아쉽다.
바로 앞에 역도 생기고 롯데몰로 생기고,
입지가 너무 좋다. 이런 이야기 적혀 있네요.
이런 곳이 떨어지고 있다면 눈물 날텐데..
여기 전용84m2 매매 가격을 보면,
최근 11월 5일에 2408동 13층 물건이 7억 1,000만원에 거래가 되었고,10월 23일에는 2412동 8층 물건이 7억 3,000만원에 거래가 되었고, 같은 날에 7억에 거래가 되었습니다.
거래는 계속 나오고 있는데요.
요즘 거래량이 떨어지는 시기에도 나오는 것 보니까, 인기 1위 단지이가 맞다는 생각도 듭니다.
하지만 거래 흐름이 최근에 아래로 향하는 모습을 보이네요.
이 정도는 그 동안 많이 올랐기 때문에 약간 쉬어가는 그림처럼 보이지만,크게 움직임은 없으니 과연 호가도 움직임이 있을까 싶은데,
그래서 매도호가도 찾아보니,
급매로 15일에 2402동 고층 물건이 7억에 나와있습니다. 이거 입주 물건이고 최근에 나온 걸 보면,
여기 흐름이 느껴지실겁니다.
그리고 일반매물들도 보면,
낮은가격순으로 2406동 저층 물건이 6억 5천만원부터 최고가 8억 2천만원까지 최신순으로 7억 5천, 7억 1,500만원, 6억 5천만원 이런 순으로 나와 있고요.
현재 기준으로 매물들의 평균 호가는 7억 3,4천 정도로 보입니다. 이 정도면 아직 가격이 훅 내려갔다라고 보여진 않지만,
급매로 나오는 것을 보면 조금씩 움직이고 있다라고 보는 게 맞고,
다음으로 전용84m2 전세 거래도 살펴보니,
전세거래는 계속 나오고 있는데요.
최근 11월 5일에 2404동 24층 물건이 3억 5천만원에 거래가 되었고, 10월 19일에는 2억 8천만원, 12일 에는 3억 3,500만원에 거래도 있었습니다.
거래된 내역을 보면 확실히 전세가의 평균 가격과 상방이 올라가는 모습을 보이고 있는데요.
전세 호가도 살펴보면,
급전세는 나와있지 않고,
낮은가격순으로 융자없는 물건이 3억 5천만원부터 최고가 3억 8천만원까지 최신순으로 3억 7천, 3억 5천 이렇게 나오고 있습니다.
전세 가격은 3억 5천만원에 많이 몰려 있습니다. 그리고 매물이 많지 않기 때문에 여기서 거래가 나오긴 할 것 같은데,
가격이 재미있게 나오고 있습니다.
이런 경우 3억 5천을 받고 싶은데 약간은 불안하다 라는 심리가 껴있는데요.
저는 이게 현재 시장의 분위기를 반영하고 있다라고 봅니다. 그래서 전세는 여기서 조정이 되지 않을까 합니다. 하지만 이게 어느 정도 될지는 다른 단지도 살펴봐야 좀 더 정확하게 말씀 드릴 수 있겠네요.
검단파라곤 보타닉파크 가격 동향
다음으로는 살펴 볼 단지는 검단파라곤 보타닉파크 입니다.
여기 전용 84m2 매매 거래를 보면,
최근 11월 8일에 3307동 6층 물건이 4억 5천만원에 매매 거래가 되었고, 10월 6일에는 3301동 20층 물건이 4억 3,200만원, 9월 5일에는 5억에 거래가 되었습니다.
여기는 8월 9월 거래 가격에 비해 떨어지고 있는게 눈에 확연하게 보이시죠? 앞에 금호어울림은 명확하게 보이진 않았는데 말입니다.
이게 6층 거래라서 그렇기도 하고, 입지적인 차이가 있어서 그렇기도 하지만, 여기는 다운거래가 나오고 있는 것 같네요.이 점도 참고하시고,
검단파라곤 보타닉파크의 매도호가를 찾아보니,
급매로 3304동 고층 물건이 6억 천만원에 나와있구요.
낮은가격순으로 3301동 고층 물건이 5억 7천만원부터 최고가 9억 2천만원까지 최신순으로 5억 9천, 6억 2천, 6억 5천 이런 순으로 나와 있습니다. 호가의 평균가는 6억 정도로 보이는데요.
호가가 아직까지는 비싸 보입니다. 이 점도 참고하시고,
다음으로 전세 거래를 보면,
최근 11월 11일에 3304동 10층 물건이 3억 1,000만원에 거래가 되었고,11월 6일에는 3310동 5층 물건이 3억 1,000만원, 10월 29일에는 3억 1,000만원에 거래가 되었습니다.
거래를 보시면 최근에 나오는 3억 1,000만원들은 많이 오른 가격이네요.
사실 저가 거래는 융자낀 거래가 많으니까 너무 낮은 가격에 집중하진 마시길 바랍니다.
그리고 검단파라곤 보타닉파크 전세 호가도 찾아보니,
최저가 순으로 3305동 6층 물건이 2억 8,000만원부터 최고가 4억까지최신순으로 3억 3천만원, 2억 8천만원, 3억 3,500만원 이렇게 나오고 있는데,
전세 호가는 계속 오르고 있습니다. 3억 3천 정도가 호가의 평균가로 보이는데요.
앞에서 보신 검단 금호의 움직임과 비교했을 때는 제가 보기에 부담이 가는데 현재 가격에서 좀 더 조정이 되지 않을까 합니다.
이 점도 참고하시고,
원당LG자이 가격 동향
마지막으로 살펴 볼 단지는 2004년 준공 된 원당LG자이 입니다.
사실 여기는 검단신도시는 아니지만검단신도시 근처 구시가지 흐름을 보여드리기 위해 준비했는데요.
여기 전용 84m2 거래를 보면,
최근에 11월 8일에 705동 7층 물건이 3억 3,500만원에 거래가 있었고, 11월 1일에는 1층 물건이 3억 3,500만원, 10월 26일에는 3억 4,000만원에 거래가 있었습니다.
이 단지 흐름은 앞에 검단신도시 단지들보다 아래로 움직이고 있는게 명확하게 보이는데요.
하지만 아직 매도호가가 급격하게 빠지고 있지는 않습니다. 대략 3억 후반, 4억 초반에 올라오고 있네요.
참고로 전세도 다른 단지들과 비슷한 모습을 보이고 있네요. 상방을 찍고 주춤하는 흐름!!
이 내용도 참고하시길 바랍니다.
검단신도시 아파트 앞으로 어떻게 될지!!
다음으로는 검단신도시의 아파트 앞으로 어떻게 될거냐에 대해 말씀드리자면,
사실 앞에서 보신대로 검단아파트 좀 더 주춤하면서 하락하는 모습을 보일거다 라고 봅니다.
하지만 이 움직임이 빠르게 전개가 될 것 같진 않은데요.
그 이유가 검단 신도시가 있는 서구의 10월 거래량이 사람들이 예상하던 것보다는 크게 줄진 않았습니다.
그래서 이 분위기대로라면 11월에는 계절적인 부분까지 감안하면 20~30% 정도 줄어드는 수치가 나올텐데,
그러면 큰 폭의 하락이 나올까 생각이 들구요.
그래서 저는 여기서 크게 움직여야 10% 정도 하락이 생길 것 같다라고 보는데,
이것도 최악의 경우라고 봅니다.
제가 말씀드리는 최악의 경우가 되려면
금리가 폭등하고 전세 상승 마저 꺾여버려야 하는데,
사실 전세가 상승은 좀 멈춰질 것이라고 봅니다.
일단 제 기준으로는 현재 분위기보다는 호가가 너무 높고,
그래서 거래는 낮은 가격 위주로 되고 있는 상황인데
11월, 12월 전세 비수기 철로 이동하기 때문입니다.
사실 수능이 끝나고 학군지는 전세/매매 성수기로 돌아서긴 하지만,
현재 검단신도시도 학군지라기 보다는
신축수요이기 때문에 학군지 호황을 누리긴 어렵다라고 봐서
전세 상승보단 보합이나 약하락으로 당분간 움직이지 않을까 하고,
그렇다면 남은 건 금리인데,
요즘에는 24년에 금리 상승이 멈춘다에 의견이 맞추어지고 있습니다.
저도 미국의 금리 상승이 내년에 멈출거라고 보는데요.
그러면 상승이냐? 라고 물어보실텐데,
저는 그럴 수 있다라고 봅니다.
하지만 큰 폭의 상승은 기대하진 않는게요.
지금 한국의 가계부채 때문에 대출을 줄여야한다. DSR 기준을 강화해야 한다.
전세 자금 대출까지 확대해야 한다 라는 이야기 나오잖아요.
요게 또 불안의 요소로 자리 잡힐 수가 있습니다.
부동산이 오를려면 투자 수요가 들어와야 하는데,
잘 아시듯이 전세가격이 떨어지면 수요가 줄어들잖아요.
그러면 거래량이 떨어질텐데,
이런 리스크가 있다보니 큰 폭의 상승은 기대하지 않는 게 좋을거라고 봅니다.
그래서 현재 검단에 내 집 마련을 보시는 분은 좀 더 기다려라 라고 말씀드리고 싶은데,
개인적으로 1월까지는 지켜봐야 하지 않을까 합니다.
하지만 요즘 부동산이 반전도 빠르고 하락도 빠른데요.
그래서 제가 말씀드린 시점도 변경 될 수 있습니다.
뭐가 어디서 터질지 모르니까요.
그래서 마청플 채널에서는 여러 지역, 청약 단지 분석해 드리니까
올려드리는 영상들 잘 보시고,
현재 흐름 체크하시면서 좋은 결정 하시길 바랍니다.
마무리
이번 포스팅에서는 검단 아파트의 현황과 앞으로 어떻게 될 지에 대한 저의 생각을 말씀드렸습니다.
관심이 가신다면 영상이 끝나고 이 지역에 대해 좀 더 검색해 보시길 바랍니다.
이번 영상에서 언급된 내용들에 대하여 좀 더 궁금하신 내용이 있으시다면 댓글로 남겨주세요!!
최대한 빠르게 답변을 드리도록 하겠습니다.
다음 포스팅에서도 부동산 투자에 도움이 되는 정보 나누어 드리도록 하겠습니다.
감사합니다.
