강동구 집값이 다시 꿈틀거리기 시작했다. 규제 확대 예고에도 과연 상승세가 꺾일까?
요즘 부동산 관련 뉴스, 특히 서울 강동구 쪽만 보셔도 이런 제목들이 자주 보이실 겁니다.
“집값 꿈틀 강동구, 규제 확대?”
“추석 이후 규제지역 카드 나오나?”
선생님은 어떻게 느끼시나요?
솔직히 말하자면, “강동구가 뭐 그렇게 대단하다고 오르지?” 하시는 분도 계실 겁니다.
하지만 실제로 현장에 와보시면, 이만한 동네가 드물다는 걸 알게 되실 거예요.
고덕동 일대, 학군 좋고 녹지 많고, 재건축된 새 아파트가 많은 점이 매력을 더하고요.
천호동 일대는 출퇴근 동선이 좋고, 앞으로 재개발/재건축 호재가 곳곳에 있어 미래가치가 높습니다.
그래서 요즘 강동구는 아파트를 넘어 오피스텔까지 주목받는 지역이 되어버렸습니다.
서울 전체 오피스텔 매매가가 오르는 기사는 심심찮게 보이고요,
더샵 센트럴시티 오피스텔은 이미 완판 사례까지 나왔습니다.
“오피스텔은 별로다?” 하실 수도 있죠.
물론 그렇기도 합니다. 하지만 핵심은 입지가 좋고 미래가치 있는 오피스텔이라면 충분히 가능성이 있다는 겁니다.
다만 추천하자면 신축 혹은 입지 좋은 단지 위주로 보셔야 해요.
구축이나 위치 애매한 곳이면 오르기 힘든 게 현실이니까요.
왜냐면, 부동산은 결국 수요가 있는 곳이 오르는 법이니까요.
예를 들어, 고덕 그라시움 단지를 보시면
- 전용 127㎡는 약 33억
- 전용 59㎡는 18억 9천, 19억 5천
- 전용 84㎡는 24억 5천, 25억 4천
이런 신고가 거래들도 현실에서 나왔습니다.
심지어 전용 59㎡는 9월 25일에 19억 5천 만원에 신고가 계약이 체결되기도 했고요.
“이런 건 예외 아니냐?”
규제가 나오면 떨어지지 않겠냐고요?
물론 규제는 나올 가능성이 높습니다. 세금 인상, 대출 규제 등 다양한 수요 억제책이 거론되고 있으니까요.
그러나 저는 이렇게 봅니다.
- 서울 전체적으로 신규 공급이 매우 제한적입니다.
- 재건축 사업성이나 규제 부담 때문에 사업성 확보가 쉽지 않아요.
- 이 지역 집주인들이 팔고 나가기도 쉽지 않죠. 갈 곳이 마땅치 않으니까요.
이 세 가지가 맞물리면, 평균 매매 호가는 쉽게 떨어지지 않고 오히려 상승 압력을 유지할 가능성이 큽니다.
물론 “아무도 안 사면 집값 떨어지지 않냐?”는 질문도 타당합니다.
지금 “반토막 온다, 폭락 온다”는 이야기하는 분들도 많고,
“강동구는 5억 정도가 정상가다”라시는 분도 계시고요.
그런데도 사람들이 몰리는 이유는 뭘까요?
명문 학교, 양질의 일자리, 입지 조건 등이 붙어 있으니까요.
그래서 저는 감당이 되시면 지금이 매수 적기일 수도 있다고 봅니다.
물론 다들 “지금 사라”는 말이 쉽게 느껴지진 않을 거예요.
가격대가 높고, 매물도 줄고, 호가는 또 높게 나와 있는 경우가 많죠.
어떤 단지는 신고가 기준보다 2억 이상 더 붙여 내놓는 경우도 있습니다.
그렇다고 무작정 덤벼야 하나요?
정답은, 호가와 실거래가 간의 간극을 잘 살펴야 한다는 겁니다.
지금은 추격 매수도 일부 나오고 있고,
“기다리면 놓칠까 봐 사야 한다”는 심리 작용도 강하죠.
KB 매매지수를 보면 강동구 쪽은 꾸준히 상승 추세입니다.
한 주에 1.357% 상승했다는 보도도 있었고요.
전세도 오르게는 오르는데, 매매 상승폭에 비하면 상대적으로 덜 급격합니다.
그래서 매매 지수가 전세 지수보다 훨씬 더 빠르게 올라가고 있는 현실…
눈 뜨고 보기엔 쉽지 않잖아요.
실제 단지 흐름을 보면,
예를 들어 고덕 래미안 힐스테이트의 매매 사례 보면
- 전용 84㎡: 10월 1일 19억 2천 계약
- 또 다른 물건: 17억 8천 계약
- 심지어 신고가를 경신한 20억 5천 건도 있었습니다
전세 거래를 보면
10월 1일, 전용 84㎡ 12층이 9억 5천
9월 27일에는 같은 평형 9억
전세는 비교적 완만한 움직임인데, 매매는 급등입니다.
또 네이버 부동산을 보면,
동일 평형 물건이 22억, 27억 이런 식으로 호가가 책정되어 있기도 하고요.
물론 이런 데이터를 보고
“매매가 너무 비싸다, 기다리자” 하실 수도 있고
“이 동네 오래 살 거니까 매수하자” 하실 수도 있을 겁니다.
전세로 살면서 좀 더 기다려 보는 전략도 나쁘진 않아요.
언젠가는 조정이 올 수도 있으니까요.
다만,
강동구에서 계속 거주할 계획이 있고,
지금 가격이 감당이 되시는 분이라면
적극적으로 움직일 필요가 있다고 봅니다.
단, 무턱대고 오래된 단지나 가치 하락 가능성 있는 지역에 투자하는 건 리스크가 큽니다.
“비싸니까 중랑구나 남양주로 가자”는 생각도 많은 분이 하시는데요,
그 선택이 과연 후회 없을지는 미리 따져봐야 하죠.
부동산 투자도 결국 자산의 한 형태입니다.
강동구 아파트에 여전히 많은 자금이 몰리는 이유도 있고,
전국적으로 보면 공급 부족한 현황이 보이니까요.
다른 지역도 괜찮지만,
수요가 견고하고, 재개발 가능성 있고, 오를 때 잘 오르는 강동구는 여전히 매력 있다고 봅니다.
오늘은 서울 강동구 아파트의 현재 흐름과 앞으로의 가능성에 대해 제 생각을 말씀드렸습니다.
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