안녕하세요.여러분에게 부동산에 대한 흐름과 인사이트를 드리는 율트리 입니다. 이번 포스팅에서는 서울특별시 강남구에 위치한 강남아파트 현황과 강남아파트 전망 이야기를 해볼텐데요.
여기서 강남 아파트의 현재 흐름 그리고 앞으로 강남아파트 어떻게 될지 그리고 지금 강남을 매수나 매도 하려는 분들에 대한 조언을 드릴려고 합니다. 끝까지 읽어보시고 좋은 정보 얻어가시길 바라겠습니다.
요즘 강남아파트 어떨까요?
먼저, 요즘 강남아파트 어떤 이야기 나오고 있는 지 아시나요?
최근에 뜬 기사를 찾아보니,
강남 아파트 분양가 또 오른다. 32억에 팔렸는데 호가는 36억이다 이게 뭐냐!! 이런 기사들이 요즘 나오고 있는데요.
시장이 점점 수요자에게 안 좋은 방향으로 가는 것 같구요. 안그래도 강남 지금도 너무 비싸다고 보는 사람들이 많은데,
이런 기사들이 나오면 정말 반대로 뒤집히는 건 아닌가 싶기도하고,이 가격이 평준화가 되면 떨어질거라고 굳게 믿던 분들이 또 뒤집힐 것 같기도 하고, 참 어려운데요. 그래서 좀 더 자세히 시장을 보도록 하겠습니다.
지금 강남아파트 거래량은?
먼저 서울 강남구의 거래량부터 살펴보고 가겠습니다.
7월 강남구의 거래량은 매매 255건, 전세 962건 있었는데요. 7월 거래량은 4월에서 6월 데이터들과 크게 차이가 없습니다. 눈에 띄는 흐름은 월세가 급격히 줄어드는 모습인데,
이건 계절적 비수기 이기도 하고, 월세 수요가 전세로 몰린 것으로 봅니다.
그리고 8월 거래량을 보면 매매가 222건 전세가 760건 거래가 되었는데요. 아직 등록기한이 남아서 이 정도의 속도라면, 강남구의 8월 거래량은 7월 거래량 수준이 될 것 같은데요.
사실 8월 말까지만 해도 등재 된 거래량이 30~40% 수준 밖에 안되어서 떨어질거다 라고 하신 분들이 많았는데,
그 당시 거래가 주춤하는 것을 보고 가격을 살짝 낮춰서 급매로 내놓은 매물들이 거래가 되면서 또 거래량이 늘어났습니다. 이런 모습들이 3월부터 계속 나오고 있네요. 이 점도 참고하시고,
요즘 강남의 매물수는??
다음으로는 매물수를 보겠습니다. 앞에 보이시는 그래프는 강남구의 매물 추이 입니다. 23년 1월 1일부터 정리했는데 폭증하고 소화되고 다시 늘고 있는데요.
강남구 매물수가 1월 1일에는 4,054개였는데, 9월 19일 현재 기준으로 6,476개입니다. 매물수가 2,422개, 60% 증가했는데요. 보통 이렇게 매물이 증가한다면, 시장이 어려워서 팔아야겠다라는 시그널을 주는 경우가 많은데,
요즘 부동산 시장에 관련해서 나오는 기사들을 보면, 상승한다라는 이야기가 많이 나옵니다.
앞에 기사에서도 서울 전지역 상승이다, 재건축 상승이다 라는 기사를 보실 수 있으실텐데요.
추가로, 강남구의 유명 재건축 단지 가격도 가볍게 살펴보겠습니다.
화면에 보이시는 단지는강남구 압구정동에 위치한 한양1차 아파트 입니다. 여기는 한강변 그리고 통합재건축으로 많이 알려진 단지인데요. 최근 9월 5일에 35억 신고가 거래가 있었습니다.
역시 입지 최고 동네라 가격이 싸진 않습니다.
사실 직전 거래가 21년 4월 27억 거래라 현재 시점에서 신고가의 상징성은 크게 의미가 없다고 보고요. 그리고 네이버에 30억 매물이 올라와 있기 때문에,
35억은 과한 수준이 아니었나 생각이 들기도 하실텐데요. 그래도 거래가 나오고 있다는 것은 꼭 기억하셔야 하고,
뒤에 언급해 드리는 단지들 흐름 더 보면서 추세를 파악하셔야 합니다.
강남아파트 가격 흐름 분석
이번에는 강남아파트 가격 흐름을 자세히 보도록 하겠습니다.
먼저 전체 데이터를 보면
최근 강남구 9월 11일 기준으로 매매는 0.2% 상승했고, 전세는 0.15% 상승했다고 합니다. 이게 한국 부동산원 데이터 인데요. 여기서 매매, 전세 모두 오르고 있는 모습으로 나오고 있습니다.
사실 이게 강남구의 평균이고 지난 데이터라서 좀 더 최근 시점으로 봐야 합니다.
이 데이터들을 보시면서 사람들은 오르고 있다 라고 느낄 확률이 높다 정도 챙겨두시길 바라겠고요. 다음으로 개별 단지들의 가격 흐름까지 보고, 최종적으로 흐름이 어떻다 결론을 내려 보도록 하겠습니다.
강남아파트 단지 별 가격 흐름 : 은마아파트
먼저 살펴 볼 단지는 대치동에 있는 은마아파트 입니다. 여기는 강남에서 대표적인 재건축 단지로 알려져 있는데요. 그래서 가격도 빠르게 움직이고 있습니다.
그래서 강남의 부동산 추세 지표로 활용이 많이 되는데요.
은마아파트 31평 매매 거래를 보면,
9월 11일에 2층 물건이 23억 5,000만원, 8일에는 23억 7,000만원, 5일에는 23억 3,500만원 거래가 있었습니다. 8월에 22억 중후반, 23억 초반 거래가 되었다가, 9월에 23억 중반으로 올라선 모습입니다.
여기는 사실 재건축 단지라서 층이나 동, 수리 여부가 가격에 큰 영향을 미치지는 않다는 점 참고하시고, 한 두달 추세만 봐도 상승하고 있는 것으로 확인이 됩니다.
그리고 네이버 호가도 찾아보니,
최저가 순으로는 저층 물건이 22억 8,000만원부터 나오고 있고, 최신순으로는 25억 5천, 23억 8천 정도로 올라오고 있습니다. 솔직히 실거래 가격보다 호가의 평균은 높습니다.
대략 24억 대로 보여지는데요. 재건축 단지들은 속도가 빨라서 갑자기 훅 거래가 될 수도 있습니다.
시장 분위기에 따라서 그렇게 될 수 있다는 점 참고하시고
34평 실거래도 살펴보니, 31평과 비슷한 흐름을 보이고 있는데요.
아직 9월 거래가 등재가 되진 않았지만, 8월 거래로 보았을 때 실거래가 평균은 올라가고 있습니다. 7월 거래는 25억 정도가 평균이라고 보이고, 8월은 26억 정도가 평균이라고 보이는데,
이 정도만 봐도 은마아파트의 가격은 올라가고 있다 라고 보여집니다.
강남아파트 단지 별 가격 흐름 : 삼성힐스테이트 1단지
다음으로 살펴 볼 단지는 삼성동에 있는 삼성힐스테이트 1단지 입니다. 여기 33평 매매거래를 보면,
최근 9월 6일에 105동 18층 물건이 27억 8,000만원에 거래 8월 21일에는 27억에 거래가 있었습니다.이 단지의 흐름을 보면 2월부터 계속 상승하고 있는 모습인데,
눈여겨 볼 점 중에 하나가 작년 8월에 있었던 최고가 28억과 최근 실거래가 2천만원 밖에 차이가 나질 않습니다. 지금 흐름이 계속 이어진다면 최고가를 갱신할 가능성이 높아보이는데요.
여기 매도호가를 찾아보면,
최저가 순으로 16층 꼭대기 물건이 25억 5천부터 나오고 있고 최신순으로는 26억, 27억 정도 물건들이 올라오고 있습니다. 이 정도 수준이라면 28억은 조금 과했고,
26, 27억 정도가 현재 가격대라고 보여지는데요. 그렇다고 해도 연초에 비해서 많이 올랐습니다.
그리고 강남은 수요가 워낙 많아서 분위기에 따라 순식간에 매물 빠지고 호가 올라 버리니까
관심 있으신 분들은 정말 집중해서 지켜봐야 합니다. 이 점도 참고하시고,
그리고 삼성역 힐스테이트1단지 33평 전세 거래를 살펴보니 전세는 7월 거래까지 밖에 확인이 안되지만, 이 모습도 5월 이후로 다시 오르고 있는 모습으로 보여집니다.
호가도 찾아보니,
9억 후반대 물건부터 15억까지 가격대로 형성이 되어있는데, 평균 가격은 10억에서 11억 사이가 된다라고 보여집니다. 그렇다면 이 단지는 전세는 사실 그렇게 많이 올랐다.
오르고 있다라고 보여지진 않고, 전세 수요가 매매 수요로 가고 있다라고 보여지기도 합니다.
여기까지 강남아파트의 최신 가격 흐름을 살펴보았습니다.
이 점 참고하시고 다른 단지 궁금하시면 찾아보시고,
모르겠다 싶으시면 댓글 남겨주시면 가능한 빠르게 답변 드리도록 하겠습니다.
강남아파트 전망 이렇습니다!!
다음으로는 강남아파트 앞으로 어떻게 움직일지에 대한 의견을 이야기 드려보겠습니다.
사실 앞에서 보신대로 강남아파트 지금 오르고 있습니다. 그리고 글에서 소개한 단지 외에 강남의 인기 단지인 디에이치퍼스티어아이파크,
개포자이프레지던스, 도곡렉슬, 래미안대치팰리스 거래 내역도 보시면
떨어지고 있다? 라고 하기는 어려울 것 같은데요.
역대 최대 매물수를 찍고 있지만 가격은 오르고 있어서 매물수는 큰 의미는 없다고 보이구요.
이걸 보면서 가격이 너무 비싸다, 이제 떨어 질거야 라고 기대하시는 분들 많지만, 저는 단기적으로 더 오를 것이라고 봅니다.
이유가 일단 시장에서 입수되는 고가 아파트에 대한 심리는 매수쪽으로 기울어져 있고, 그 뒤를 청약 시장이 따라가고 있고, 강남의 전세가도 오르고 있기 때문입니다.
그리고 강남은 이제 시작이고 수능 전에 잠깐 주춤했다가 끝나고 24년 1,2월까지 또 상승하는 장이 형성이 될텐데, 사실 제대로 상승세를 타면 정말 부동산 시장 발칵 뒤집 힐 거라고 봅니다.
개인적으로 이런 가능성도 염두해 두고 내년 초까지 10% 넘게 상승 할 수 있겠다는 생각도 하고 있습니다.
물론 11월부터 디에이치 퍼스티어 아이파크 6,700세대 규모 입주가 있어서 잠깐 주춤 할 것으로 보이긴 하는데, 개인적으로 이번 입주장은 전세 시장에만 영향을 줄 것으로 보입니다.
이유가 이 후로 강남에 주목할 만한 입주가 없기 때문인데요.이게 매수 수요를 더 자극해서 더 적극적으로 매수세가 움직일 것이라고 봅니다.
물론 여러 지표들로 위험하다고 보시는 분들 있지만, 제가 지켜 본 강남 시장은 심리나 분위기를 많이탑니다. 있는 분들이 움직이기 때문인데요. 저는 이번에도 다르진 않을 거라고 봅니다.
그래서 저는 강남에 매수나 매도를 고려하시는 분들께 매수의 경우 여력이 된다면
지금 검토하시는 게 좋다라는 말씀을 드리면서, 실거래가 수준이나 급매가 있다면 바로 잡는 것 적극적으로 검토하고,
매도하시는 경우에는 이사 계획이나 상급지로 이동 계획이 없는 한 보류하고, 일단 11월까지는 지켜보는 게 좋겠다는 말씀을 드리고 있네요.
참고로 10월말에 디에이치 퍼스티어 아이파크 사전점검 후에 전세 가격이 얼마나 변하고,
전세가가 얼마에 거래가 되느 냐에 따라 강남아파트 시장의 변동폭이 클수도 적을 수도 있다라는 말씀을 드립니다.
저의 의견도 참고해서 현재의 시장 대응하시길 바랍니다.
마무리
이번 포스팅을 통해 강남아파트 현황과 앞으로 어떻게 될 지에 대해 알게 되셨습니다. 관심이 가신다면 영상이 끝나고 이 지역에 대해 좀 더 검색해 보시길 바랍니다.
다음 포스팅에서도 부동산 투자에 도움이 되는 정보 나누어 드리도록 하겠습니다.
여기까지 부동산에 대한 인사이트를 드리는 율트리 였습니다.
감사합니다.
